Успеть до Евросоюза. Сейчас очень удачное время для покупки недвижимости в ряде европейских стран
Солнечный берег
Одним из лидеров по продаже недвижимости иностранцам является Болгария. Европейская страна с теплым климатом и в отличной транспортной досягаемости от России традиционно принимает на своих курортах тысячи российских туристов. После того как было подписано соглашение о принятии Болгарии в Евросоюз, число любопытствующих и готовых инвестировать в недвижимость людей существенно возросло.
Приобрести дом или апартаменты можно для собственных нужд. Использовать во время отпуска, пускать для дислокации многочисленных знакомых и друзей, «случайно» оказавшихся в стране. Более циничное и финансово грамотное распоряжение недвижимостью — круглогодичная аренда для туристов пляжников, игроков в гольф и лыжников.
Квартира-студия не в самом престижном районе стартует от €55 тыс. В районе популярных лыжных курортов аналогичное предложение можно найти от €65 тыс. На Черноморское побережье уровень вхождения на рынок чуть выше — на знаменитом Солнечном Берегу или в районе Золотых Песков студия обойдется в €70 тыс.
При постоянной заполняемости годовой доход от аренды составит 5 — 12% стоимости объекта.
Сейчас законодательная база Болгарии приближается к европейским стандартам, а средний рост цен на жилье за последнюю пятилетку составил 25% в год. Такими темпами удорожания недвижимости не может похвастаться ни одна развитая европейская страна.
Причем уровень цен на болгарские новостройки все еще существенно ниже, чем на соседних рынках. Главные точки притяжения для инвесторов — это города на побережье Чёрного моря и горные курорты. Интересны и предложения по недвижимости в столице — Софии. Поблизости нет ни моря, ни горнолыжных склонов, но цены растут до 40% в год.
И хочется, и колется
Интерес зарубежных капиталов к Черногории и Хорватии только начинается. Отсутствие курортов с мировым именем и недостаточно четкий политический курс заставляет многих инвесторов осторожничать. Но оценки аналитиков рынка недвижимости, прогнозирующих 3-, 4-кратное увеличение цен в обозримом будущем, служит достойным противовесом все существующим в Хорватии рискам.
Квартира-студия не на первой береговой линии обойдется в символические €50 — 60 тыс. Увеличив объем инвестиций в три раза (€170 — 200 тыс.), можно приобрести шикарные двухуровневые апартаменты с видом на море. Сходная ценовая ниша и по объектам в Черногории. Стоит отметить, что в Англии или Франции за такую сумму можно рассчитывать лишь на покупку мансарды на окраине столицы.
Черногория и Хорватия сейчас проводят активную политику привлечения иностранного капитала. В нормативных базах появились законы об иностранных инвестициях, защищающие зарубежных владельцев недвижимости на территории страны. Местное законодательство разрешает беспрепятственную покупку коммерческих и жилых объектов иностранцами по минимальному пакету документов.
Старушка Европа
За относительно небольшие деньги можно стать владельцем недвижимости и в традиционных европейских странах. У российских инвесторов наибольшим спросом пользуются квартиры и домики в Чехии, использовать которые владельцы намерены для собственного отдыха или для проживания детей, обучающихся в европейских университетах. Порог вхождения на объекты в окрестностях Праги — €80 тыс.
Любители горных лыж и сноубординга с удовольствием приобретают жилье в Финляндии. Вдалеке от раскрученных курортов цены стартуют от €60 тыс. за квартиру-студию. Вблизи популярных склонов небольшие домики продаются за €120 — 150 тыс. Обратной стороной доступных цен в этих странах является внушительное налоговое обременение и высокие эксплуатационные расходы (коммунальные услуги, проживание).
Среди теплых, «морских» стран лидер по привлечению российского капитала — Испания. Инвесторов привлекают не только пляжи и коммунистические темпы нового строительства, но и доступная система ипотечного кредитования для иностранцев. По предъявлению справки о доходах испанские банки выдают ссуды на 70 — 80% стоимости объекта с рассрочкой до 15 — 20 лет. Процент переплаты, по сравнению с предложениями российских банков, смешной — 4 — 5% годовых с возможностью досрочного погашения.
Будет жарко
Не иссякает интерес инвесторов к Турции и Египту. Существенное преимущество при покупке недвижимости на турецких землях — отсутствие риска мошеннических операций. Состояние недвижимости, включая отягощения, тяжбы, ипотеки и прочее, регистрируют в одном учреждении. Поэтому купить «нечистую» квартиру в Турции практически невозможно.
На государственном уровне в этих странах объявлена политика благоприятствования иностранным вложениям. Недвижимость может быть оформлена как на человека-нерезидетна, так и на юридическую фирму. Ограничения существуют лишь на покупку земельных участков. Но если физическое лицо зарегистрирует на себя в стране пребывания фирму, то ограничения на приобретение земли снимаются.
На первой береговой линии можно найти объекты со стартовой ценой €70 — 75 тыс. Дальше от побережья бунгало или апартаменты можно приобрести и вовсе за символические €45 € 50 тыс. Инвестиционная привлекательность вложений в эти страны зависит от их взаимоотношений с Евросоюзом. Так, если ведущиеся сейчас переговоры о вхождении Турции в Еврозону окончатся успешно, уже в ближайшие два-три года капитализация инвестиций в недвижимость может превысить 100 — 200%.
Условия могут резко измениться
Вложение средств в иностранную недвижимость нельзя отнести к безрисковым инвестициям. Права собственников-нерезидентов, сегодня защищенные законом и благоприятным налоговым климатом, могут быть пересмотрены в считанные месяцы и развернуть законы к иностранным владельцам совсем другой стороной.
Более предсказуемая ситуация в традиционных европейских странах. Заплатив кругленькую сумму за квадратные метры в Англии, Франции или Германии, можно быть спокойным за свою недвижимость в ближайшие десятки лет.
Доля частных иностранных инвесторов на этих территориях незначительна, и особые программы стимулирования притока капитала или, наоборот, его ограничения правительство не намерено создавать. Стабильна и политическая ситуация в странах развитого капитализма. Нет опасности разворачивания гражданской войны, которая за несколько дней сровняет только что приобретенные апартаменты с землей, а участок объявит экспроприированной собственностью рабочих и крестьян.
В странах, совершающих экономический рывок, спрогнозировать судьбу приобретенного дома на долгую перспективу сложнее. Активность политических партий, социальная напряженность и несформированная законодательная база могут оставить инвестора-нерезидента на «птичьих» правах. Не гарантируют выгодность вложений также и государственные программы с режимом особого благоприятствования иностранному капиталу.
Так, Турция, сегодня демонстрирующая налоговые льготы и всяческие преференции заграничным покупателям, перестанет особо церемониться с иностранцами, как только отпадет острая необходимость во вливании средств в строительную отрасль. «Копеечное» содержание турецкой недвижимости, существующее на данный момент, подскочит в разы, когда будет пересмотрена налоговая политика и система сборов.
Свои тараканы
При первоначальном знакомстве с условиями приобретения недвижимости у инвестора часто возникает иллюзия простоты и кристальной прозрачности технологии покупки. Выгодная цена и заманчивые прогнозы экспертов относительно грядущего подорожания могут ослепить клиентов, жадных до дивидендов. Подливают масла в огонь покупательной лихорадки и некоторые агентства недвижимости, обещающие совершить процесс купли-продажи в течение 7 дней и без обязательного присутствия покупателя.
При поверхностном рассмотрении за бортом внимания могут оказаться такие существенные параметры, как налоговый режим, обязательные сборы и требования к лицам, покупающим недвижимость.
Например, несущественным может показаться требование оформить недвижимость на юридическое лицо, учредителем которого может стать любой нерезидент. Но пока готовится пакет документов на регистрацию фирмы и длится процесс оформления (10 — 30 дней), цена на объект может существенно измениться. «Лишние» €10 — 15 тыс. способны заметно снизить пыл инвестора, а то и вовсе заставить отказаться от приобретения в тех случаях, когда недвижимость покупается не в кредит, а на лимитированную выделенную сумму.
Существенную статью дополнительных расходов при покупке и содержании заграничной недвижимости составляют постоянные и единовременные налоги и сборы. При оформлении дома-квартиры в собственность различным государственным и частным учреждениям придется заплатить €7 — 13 тыс. В среднем, при покупке недвижимости в Европе затраты на оформление составляют 10% от стоимости объекта.