Место под солнцем. Серия № 6. Германия – дом в стране колбасок и порядка
«По статистике, до 80% немцев предпочитают жилье арендовать, так как в Германии не принято ограничивать поиски работы тем местом, где живешь. Тут, скорее, наоборот – дом там, где работа. Если ситуация поменялась, то человек легко переселяется из одного города в другой», – Светлана смотрит на запад Европы и замахивается на оплот европейской экономики – квартиры и дома немецких бюргеров.
Вложения в жилую и коммерческую недвижимость Германии имеют смысл и для сохранения капитала, и для обеспечения дохода от сдачи в аренду. Размер этого дохода будет зависеть, как обычно, от многих факторов. В первую очередь – от суммы инвестиций.
Оказывается, на рынок недвижимости самой экономически благополучной страны ЕС можно зайти и с небольшими средствами. К примеру, средняя стоимость хорошей «трешки» в Берлине – €350 тыс. При этом в столице Германии можно найти жилье и всего за €50 тыс. Правда, это будет «однушка» в обычной социалистической «панельке», но все же. А в Дрездене такую квартирку можно купить и вовсе за €28–30 тыс. В городах поменьше еще дешевле – €15–20 тыс. за однокомнатную. Причем это будет квартира в нормальном спальном районе, а не в общежитии с арабскими беженцами.
_____________________________________________________________________
В Верхней Франконии (Бавария) за €70–80 тыс. можно купить небольшой дом. Конечно, такая покупка несет с собой дополнительные затраты. Налоги 4–5% (в каждой федеральной земле они свои), услуги нотариуса, пошлины (в среднем 10%). Ну а с капиталом побольше имеет смысл вложиться в многоквартирный дом и жить на доход, собирая плату с жильцов.
_____________________________________________________________________
В любом предложении есть явные и скрытые стороны. Начнем с того, что явно: рынок недвижимости Германии растет. Самые привлекательные города для инвестиций – Берлин и Гамбург. Чем активнее город – бизнес, университеты, заводы, – тем больше спрос на аренду. В Баварии окупаемость домов доходит до 20% в год, то есть за пять лет он отбивает вложения и начинает приносить доход. А если взять ипотеку (иностранцам ее дают на тех же условиях, что и гражданам, под 3–4% годовых), то для старта достаточно 40% своих средств.
_____________________________________________________________________
Хорошая новость в том, что в Германии при долгосрочном договоре аренды все коммунальные затраты ложатся на арендатора. Вторая хорошая новость – в этой стране практически нереально стать жертвой мошенников, так как все сделки тщательно проверяются.
_____________________________________________________________________
Обратная сторона медали: далеко не всегда можно получить даже 10%. Для местных прибыль €1 тыс. в год с квартиры стоимостью в €30 тыс. – нормальный результат. Вторая ложка дегтя – законы, всячески оберегающие съемщика. Русский домохозяин просто вскроет дверь и выбросит вещи русского неплательщика, а потом врежет новый замок. В Германии же, если ваш арендатор вдруг потерял работу или заболел, то есть платить ему нечем, выезжать из помещения он не поторопится. И владелец должен выселять его через суд.
Опять же эффективно решать вопросы протекающих кранов, поиска новых арендаторов, сдачи налоговых деклараций вы, находясь в России, вряд ли сможете. Соответственно, надо нанимать специально обученных людей. Цены зависят от размера вашей собственности – от €15 в месяц за небольшую квартирку и далее по нарастающей.
_____________________________________________________________________
И, конечно, налоги. Точную цифру не назову – расчет зависит от суммы прибыли. Например, с €1 тыс. прибыли в месяц налог составит €80.
_____________________________________________________________________
Что еще, кроме сохранения и прироста капитала, а также возможного пассивного дохода, может дать немецкая недвижимость? Пожалуй, это все. То есть стать полноценным не просто гражданином, но и постоянным жителем страны вы не сможете, только шенгенская мультивиза – три месяца в полугодии. Но и этого достаточно – не зря в последние годы китайские инвестиционные компании и частные лица активно скупают здесь жилые и нежилые площади.