Александр Ворожейкин, ЖСК «Мое жилище»:
Руководитель строительной компании ЖСК «Мое жилище» Александр Ворожейкин в большом интервью «ПН» объяснил, что на самом деле стоит за «строительным бумом» в Тольятти, рассказал о кризисных методах оптимизации средств, описал портрет «романтического мошенника» и сообщил, почему даже в сложных ситуациях он продолжает оставаться оптимистом.
– Александр Арсентьевич, насколько я знаю, ваша компания чуть ли не старейший участник местного строительного рынка.
– Да, наша компания была создана на базе механосборочного производства АВТОВАЗа по инициативе профсоюзного комитета еще в 1996 году. Тогда в стране завершилась эпоха бесплатного жилья, и на заводе стали создаваться строительные компании – «Лада-Дом», «Вазовец», «Мое жилище». Сначала мы были ориентированы на удовлетворение потребностей работников автозавода: держали для них низкую цену, а завод нам помогал подключением к сетям, документами, финансами. Сдавали тогда по несколько объектов в год. Помощь от автопредприятия продолжалась до 2004 года, потом начался кризис, перебои в работе завода. И АВТОВАЗ ушел и от контроля, и от помощи. В 2005 году мы стали самостоятельной организацией, хотя юридически были автономны с самого начала. Мы жилищно-строительный кооператив – в едином лице и заказчик, и подрядчик.
– В кризис 2008 года первым просел именно строительный рынок. Удивительно, но сегодня, когда кризис гораздо сильнее, ситуация обратная – строительство в Тольятти идет полным ходом. В чем причина этого «строительного бума»?
– Да, в Тольятти сложились парадоксальная ситуация. Несмотря на то, что в городе много безработных в связи с сокращениями на АВТОВАЗе, банки резко сократили кредитование населения, а в других отраслях ограничено финансирование, строительство идет высокими темпами. В этом году город сдаст 270 тыс. кв. м. Для сравнения: в благополучный 2002 год город сдали 291 тыс. кв. м. Я, конечно, могу ошибаться, но мое объяснение происходящего такое. Когда Тольятти был еще успешным городом и имел свою неплохую строительную базу, сюда пришли инвесторы из Москвы, Казани, Самары. Они решили вложиться и построить здесь свои объекты. Купили землю, создали проекты, стали строить, и тут грянул кризис. Что делать строителям? Они продолжили строить по накатанной. Понимая, что их жилье сегодня не востребовано, они все равно строят – деньги же вложены.
– То есть на эти квартиры сегодня нет покупателей?
– Нет! Предложений гораздо больше, чем люди могут «скушать».
– Почему тогда цена за квадратный метр в Тольятти упала не так сильно, как например, в Подмосковье, где однокомнатная квартира стоит сегодня уже 1,5 млн рублей?
– Напротив, я считаю, что цена упала значительно. В докризисном 2007 году мы продавали квадратный метр по цене от 45–50 тыс. рублей. Сегодня 2016 год, прошло почти десять лет. На все, что входит в стоимость квадратного метра, цены выросли. А финальный ценник в этой цепочке, наоборот, снизился: сейчас стоимость квадратного метра в наших домах – 42 тыс. рублей. И это верхняя планка: строители дают очень хорошие скидки, если люди приходят к ним с деньгами. Не все, правда, говорят об этом, но это так.
– Как на этом фоне идут продажи в вашей компании?
– Плохо. Боремся за каждого покупателя.
– Насколько я понимаю, «Мое жилище» все так же продолжает строить за счет средств дольщиков. А как вы справились с недавней темой запрета ЦБ заключать договоры долевого участия из-за неспособности страховых компаний покрыть возможные случаи дефолта строителей?
– Мы не работаем по договорам долевого участия – у нас паевой взнос. Но я слежу за тем, что происходит в других компаниях. Недавно мы были в Москве на собрании Национального объединения застройщиков жилья – это серьезное общественное движение, на заседания которого приходят депутаты и министры. Там мы обсуждали новый законопроект, который готовят на основе старого ФЗ-214 о долевом строительстве. С большой настороженностью и тревогой шло обсуждение этих изменений. Цель наших властей, как нам кажется, – переместить ответственность перед народом с властей на банки. С одной стороны, это понятно – власти надоела проблема обманутых дольщиков. Но нельзя же до невозможности затягивать петлю на шее добросовестных строителей! Мы прошли много различных испытаний и кризисов, сегодня все пребывают в некотором унынии и готовятся к худшему, продолжая при этом надеяться на лучшее.
– К чему именно вы готовитесь?
– К остановке строительного комплекса города – возможно и такое. Изменения законодательства, направленные на искоренение проблемы обманутых дольщиков, усугубляет наше и без того тяжелое положение. Ну давайте создадим законы, которые полностью остановят стройку. Кому от этого станет легче? Органам власти надо мониторить, кто качественно и в срок сдает дома, а кто срывает сроки сдачи объектов, и принимать соответствующие меры. Но, конечно, проще не заниматься контролем за нерадивыми компаниями.
– Нерадивые компании – это мошенники?
– Строительство – это тяжелый, рискованный и, вместе с тем прибыльный бизнес. Он привлекает внимание многих людей. Часто мошенниками становятся непреднамеренно: если ситуация подходит к тому, что надо спасать свою шкуру, то с людей просто собирают деньги и уезжают. Есть тип «романтических мошенников”: они не просчитывают вперед реальные расходы, берут кредиты разными способами. Кто-то действительно верит, что он построит дом, потом продаст, отдаст кредиты, и все будет прекрасно. Но вот пришел кризис, потом банкиры пересмотрели условия, а вслед за этим у романтика начались внутренние конфликты в бизнесе. В результате появляются обманутые дольщики. Есть, конечно, и преднамеренные мошенники, которые собирают деньги, изначально зная, что ничего не построят. Ошибка законодателей состоит в том, что они не знают строительный рынок и создают законы, оторванные от жизни, которые не будут бороться с тем злом, против которого создавались.
– Что еще может повлиять на строительный рынок Тольятти?
– «Больная» тема – правила землепользования и застройки: у нас более жесткие условия, чем, например, в Самаре, Оренбурге и Казани. У нас неподъемные цены на выкуп мощностей – подключение тепла и электроэнергии в разы выше, чем в целом по РФ. Например, в Казани в семь раз дешевле стоит подключение к водоснабжению.
– Как строительные компании города оптимизируют свои расходы в кризисной ситуации?
– Во-первых, конечно, проводят оптимизацию численности персонала. Во-вторых, переходят на более экономную технологию строительства и дешевые материалы. Сегодня все понимают, что дома из кирпича – дорогое удовольствие, поэтому переходят на железобетон. Кроме экономии, это также повышает скорость строительства. Идут на изменение планировок – делают дома-инкубаторы из однокомнатных квартир. Причем уменьшают метраж настолько, чтобы квартира продалась, – до 25–30 кв. м. Качество и экологичность материалов уходят на второй план. Сегодня все зарабатывают деньги. Главное – размер прибыли, которая затмевает глаза.
Что касается нашей компании, то пока мы проводим только оптимизацию по численности, а вот в остальном придерживаемся проверенной нашими дедами технологии – строим только кирпичные дома. Да, наши дома дорогие. Но и качество у них выше. На последний объект даже приглашали дизайнера для оформления отделки мест общего пользования. В 2016 году мы запланировали строительство нового дома, правда, пока только одного. По этому объекту уже прошли общественные слушания.
– Александр Арсентьевич, вы обмолвились о временах, когда Тольятти был успешным. Вы верите, что удача может снова вернуться в наш город?
– Неблагодарное это дело делать прогнозы. Одно могу сказать – все здесь до сих пор единым клубочком завязано на АВТОВАЗе. Мы все, как единый организм: и строители, и педагоги, и медики – зависим от него. В городском бизнесе все эти годы шел круговорот денег с завода. Инвестиции приходили в город, когда наш завод был тем, чем он был раньше. Представьте себе: в нулевых годах бюджет Самарской области на 40% состоял из налоговых отчислений АВТОВАЗа. У нас тогда зарплата была сравнима со столичной.
Сегодня деньги ушли из города. Но без оптимизма никак нельзя: если перестанешь верить, то перестанешь жить. А мы должны давать надежду на будущее людям, которые нас окружают. Надо просто переждать это время. Я уверен, что в этом городе все еще будет хорошо.