АЛЕКСЕЙ ЖУРАВЛЕВ, АГЕНТСТВО REALEST-8: «Ситуация на рынке недвижимости пока неопределенная»

Как изменилась стоимость жилой и коммерческой недвижимости, стоит ли вкладываться в объекты в черте Тольятти и почему городские площадки могут быть интересны иностранным инвесторам, «ПН» рассказал управляющий брокер агентства в REALEST-8 Алексей Журавлев.

– Алексей Анатольевич, давайте начнем с главного вопроса: что сегодня происходит на рынке жилой недвижимости?

– А я, если вы не против, начну издалека. Ситуация на рынке недвижимости зависит от многих факторов – экономических, политических, социальных, экологических и так далее. Так что он не может стоять особняком от происходящих в стране процессов. Конечно, санкции впрямую рынка недвижимости не коснулись, поскольку его товар, объекты недвижимости, находится в России. Однако есть ряд банков, которые выдают ипотечные кредиты, используя европейский капитал. Естественно, у них предложения по ипотеке могут исчезнуть либо станут дороже.

Пока ситуация неопределенная. Так, ведущие банки заявили, что они по-прежнему будут выдавать ипотечные кредиты и даже огласили ставку – 14,5%. В нашем агентстве первые сделки после Нового года уже прошли, люди свои кредиты получили. Каких-то серьезных изменений по повышению ставок в ближайшей перспективе мы не ждем. При этом наверняка у банков изменится отношение к заемщикам, они будут очень внимательно подходить к оценке их кредитоспособности. Очевидно, что количество выдаваемых ипотечных кредитов сократится, и, значит, упадет спрос на квартиры, так как некоторые покупатели просто не смогут купить жилье без ипотечного плеча. На данный момент жилая недвижимость востребована, лидеры продаж – самые дешевые квартиры.

– Ряд отраслевых экспертов предсказывают падение цен на жилую недвижимость как минимум на 20% уже весной этого года. Вы с ними согласны?

– Я предсказывать не возьмусь, прогнозы сегодня – неблагодарное дело. Состояние отечественной экономики неопределенное. Как я уже сказал, есть очень много факторов, которые могут повлиять на рынок как в сторону повышения цен, так и в сторону их понижения.

Если же говорить о последних трех месяцах, то серьезных изменений по спросу я не вижу. Перед праздниками было увеличение спроса, но на цены это практически не повлияло. Не наблюдаю и предпосылок к тому, чтобы цены начали резко снижаться. Да, в январе продаж меньше, но это может быть традиционный сезонный спад.

– Какие предложения наиболее востребованы, а каких переизбыток?

– Новый заметный тренд – покупатели предпочитают новые квартиры. Жилой фонд сильно изношен, требует затрат на капитальный ремонт. По крайней мере, мы фиксируем отчетливый рост именно по этому направлению, да и девелоперы довольно активны. Сейчас есть достаточно много интересных  предложений: «Велит», «Панорама», жилые комплексы за Московским проспектом,  «Южный бульвар», проекты в Центральном и Комсомольском районах.

В этом году мы выходим на первичный рынок с новым жилищным проектом класса «комфорт», он называется «Волжский квартал». Это малоэтажный комплекс, он будет расположен в береговой зоне Автозаводского района, южнее таунхаусов «Велит».

– Горожане преимущественно покупают новые квартиры для собственного проживания или в качестве инвестиционного инструмента?

– По моим данным, около 25-30% – это инвестиционные покупки. В конце прошлого и начале этого года, естественно, был повышенный спрос со стороны инвесторов, у которых имелись рублевые накопления. В связи с резким подорожанием валюты они искали возможность для их вложения.

– А есть ли какие-то заметные изменения на рынке коммерческой недвижимости?

– Тут снижение спроса произошло еще осенью прошлого года. Это общая ситуация по стране. В первую очередь подешевела аренда площадей под торговлю непродовольственными товарами. При этом увеличился спрос со стороны торговых сетей, которые реализуют винно-водочные изделия. Если говорить о производственной и складской недвижимости, то мне кажется, сейчас очень удобный момент для ее приобретения. Я вижу удивление на вашем лице, но судите сами. В валютном выражении стоимость рабочей силы и аренды в России упала, соответственно, сократились затраты. Сегодня иностранным инвесторам выгодно развивать производство в России. Тольятти же с его автомобилестроительным комплексом – первый претендент на такие инвестиции.

– В последнее время на местных ресурсах появилось много предложений по продаже баров, ресторанов и ночных клубов. Причем в совершенно разных сегментах – от дешевых модульных кафе до солидных заведений. С чем вы это связываете?

– Да, количество таких предложений действительно выросло в разы. Тут все понятно – ресторанный бизнес не так прост, как многим кажется. Приходящие в бизнес люди зачастую неправильно оценивают свои силы, емкость рынка, маркетинг и многие другие вещи.

– На ваш взгляд, насколько адекватны времени и ситуации ценники, которые выставляются за ресторанные площади? Мы промониторили список предложений и были изумлены: например, люди хотят полмиллиона долларов за заведение в депрессивном спальном районе.

– Если ресторан продается как бизнес, то для оценки его стоимости нужна информация о денежных потоках, которые он генерирует. А если  продается  объект недвижимости под ресторан, то тут другой подход к оценке. В среднем можно сказать, что такие объекты могут стоить от 35 до 60 тыс. рублей за квадратный метр. Если с объектом продается какое-то оборудование, то нужно учитывать его остаточную стоимость. Отделка вряд ли дает какую-то дополнительную стоимость, поскольку интерьер каждого ресторана индивидуален.

Вообще, сделки на этом сегменте рынка происходят нечасто, и их цена, как правило, не раскрывается, так что нет достоверной информации, по которой можно было бы назвать среднюю рыночную стоимость. Рекомендую бизнесменам пользоваться услугами консультантов, тогда вероятность продажи будет выше.

– Участники столичного рынка недвижимости в один голос уверяют, что дикий ажиотаж конца прошлого года, когда люди наряду с телевизорами сметали и квартиры, прошел и наступил штиль. Цены на жилье в Москве даже упали, прогнозируется и дальнейшее их снижение. Соответственно сдача квартир внаем становится малорентабельной. В Тольятти возможно такое развитие событий?

– С точки зрения доходности, этот рынок очень интересный, но не на кратковременных периодах. Те спекулятивные доходы, на которые, рассчитывали люди, быстро получить не удастся. Если рассчитывать на краткосрочную прибыль, здесь можно не только не выиграть, но и потерять. А на сроках 3-5 лет это всегда выгодно. Недавно общался с клиентом, купившим квартиру в прошлый кризис. За шесть лет объект не только вырос в цене на 20%, но и приносил ему около 10% годовых от сдачи в аренду. Да, не самая высокая доходность, но зато достаточно устойчиво и ликвидность хорошая.

Я думаю, что сумасшедший спрос в Москве в конце прошлого года и его сегодняшнее снижение, связаны именно с появлением на рынке спекулянтов, ну и тех, кто поддался на вызванный ими ажиотаж. Рынок Тольятти куда более инерционный, он практически не связан с валютными колебаниями, в отличие от столичного.

– То есть вы, как эксперт в области недвижимости, рекомендовали бы сегодня вкладываться в недвижимость именно в Тольятти?

– Будем реалистами: в Тольятти хуже не будет, потому что сейчас уже все плохо. Экономика города сильно зависит от Волжского автозавода, он теперь принадлежит международному концерну. Все программы, которые существуют на АВТОВАЗе, направлены на развитие производства и его модернизацию. Коль скоро все это будет работать, а это, я считаю, будет работать, то соответственно, зарплату тольяттинцы будут получать. В целом, ситуация в Тольятти может быть значительно лучше, чем во многих других городах. Самый кризисный период автозавод уже пережил, и сейчас мы наблюдаем положительные тенденции.

– Как обстоят дела с загородной недвижимостью, она по-прежнему востребована?

– В целом это направление жителей Тольятти очень привлекает. Однако там по-прежнему много проблем, мало что изменилось. Основная часть объектов, которые строятся в индивидуальном порядке, не обеспечены инфраструктурой, поэтому стоимость этих объектов достаточно низкая, особенно в стадии строительства. Например, дом общей площадью около 130 метров в Подстепках, с подведенным электричеством, без отделки, с землей 7-12 соток, может стоить в районе 3-3,5 млн рублей. Это дешево, потому что по цене адекватно стоимости 3-комнатной квартиры. К слову, та же проблема есть у жилых комплексов, которые запланированы к строительству за Московским проспектом. Там нет дорог. Как городские власти и девелоперы будут решать данный вопрос, я не знаю.