Анатолий Волошин: Строительство под контролем банка

Банки и строители

 — До апреля 2006 года все мы работали в рамках старого закона, при котором квартиры продавались на стадии строительства. Чтобы обезопасить себя в части кредитования, банки выбирали только достойных строителей — тех, кто мог строить и кто мог собрать весь пакет документов. Так получилось, что основной поток кредитных средств банков пошел именно в стабильные компании — «ТСЗ», «Лада-Дом».

А неперспективные фирмы были лишены возможности развиваться. За все время кредитования строительных организаций была только одна фирма, которую я не решился кредитовать, — ту, что строит дом напротив Преображенского собора. По поводу этой фирмы можно сделать незначительное замечание мэрии и налоговой инспекции. Я думаю, что у этой компании есть задолженности по налогам и по земле. Надо банкротить эту компанию и продавать с торгов этот долг. И достроить, наконец, этот дом.

Итак, кредитуя только стабильные компании, местные банковские структуры повлияли на формирование рынка строительства в Тольятти и сделали то, чего не удалось сделать ни в одном другом городе. Когда с введением нового закона о жилищном строительстве в городах прокатились забастовки, Тольятти, который строит колоссальное количество жилья, эта проблема не затронула вообще. Я думаю, что сегодня из числа выданных ипотечных кредитов по всей России наиболее высокая доля приходится на Тольятти, потому что здесь ипотечные кредиты выдают все банки и работают все ипотечные программы: мэрии, области и федеральная программа ипотеки.

О новом законе

 — Новый закон на самом деле усложнил для тольяттинцев жизнь. Там есть попытка заставить компании еще на стадии строительства регистрировать в регпалате все документы и регистрировать саму продажу незавершенного строительства.

Это усложнило жизнь не только строителям, но и банкам: если дом не будет достроен, то 

ответственность ляжет на банк, который выдавал кредит. Несомненно, этот закон имеет положительное воздействие в тех районах, где эти проблемы есть. Но в результате это фактически остановило строительство в России. Теперь, для того чтобы строить, нужно иметь все необходимые на это средства или получить банковский кредит.

Или зарегистрировать начало строительства в регпалате, оформить пакет документов, иметь все проекты (а это достаточно большие инвестиции), и только после этого можно продавать доли.

Второй камень преткновения этого закона — продажа площадок с аукционов. Так вот, практически ни одной площадки еще не было продано с аукциона ни в Тольятти, ни в Самаре. А это значит, что выделение всех площадок с 1 апреля прошлого года не на аукционе может быть опротестовано прокуратурой.

Что и происходит сегодня в Самаре. В результате, вместо того чтобы сделать рынок прозрачным, в Самаре практически остановили строительство домов.

О новом решении

 — Новый закон не сильно усложнил жизнь в Тольятти, но создал сложности в Самаре. ФИА-БАНК предложил решение этой проблемы для столицы губернии. С одной стороны, новый закон, конечно, защищает дольщика, но в результате получается, что, отдав свои деньги, он не может контролировать их использование. В Самаре мы начали отрабатывать механизм, при котором банк выступает единым заказчиком и дольщиком дома. Строитель приходит к нам и говорит: есть площадка, я могу построить дом.

Мы просим показать все необходимые документы: у нас есть специалисты, которые знают, какой дожжен быть пакет документов для начала строительства по новому законодательству. Если все в порядке, мы даем согласие, затем согласовываем смету, определяем график платежей под строительство дома. И уже мы контролируем строительство. И если компания-застройщик нас не устраивает, мы поменяем ее. 

Таким образом, банк берет на себя и все риски, связанные с тем, если дом будет не достроен. А людям мы предлагаем заключить договор предварительной продажи квартиры и открыть вклад, на котором будут накапливаться деньги на ее покупку. Когда дом будет построен и сдан через регпалату, мы продаем эту квартиру согласно заключенному договору. А если денег не хватает, выдадим кредит. С одной стороны, мы обеспечиваем себе работу на будущее, а с другой — человек уже не несет никаких рисков. Мы уже строим один такой дом в Самаре, на Мориса Тореза.

Такие же варианты мы предлагаем сегодня и в Тольятти.