«Березовка» окочурилась. И хочет банкротиться по упрощенной процедуре
Загородная недвижимость в Тольятти переживает самый жесткий кризис за весь период своего существования. Вслед за банкротством застройщика коттеджного поселка «Удачный» последовал крах ООО ИК «Недвижимость» – компании, занимавшейся возведением очень популярного в нашем городе жилого комплекса «Березовка». В чем причины загородных банкротств, что будет с теми, кто попал в ловушку маркетологов «Недвижимости», и что происходит с остальными участниками местного рынка загородного строительства – в материале «ПН».
В минувший вторник, 29 ноября, в самарском арбитраже состоялось первое заседание по делу о признании банкротом ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» – застройщика жилого массива «Березовка», расположенного в 7 км от города в селе Выселки. Заявление подано гендиректором ООО Сергеем Кочурой.
Руководитель застройщика очень хотел банкротиться по упрощенной процедуре, которая предполагает несколько удобных моментов: не надо вводить процедуру наблюдения, определять финансовое состояние компании, а самое главное – не надо проводить первое собрание кредиторов и менять арбитражного управляющего, если у кредиторов возникнут вопросы к его работе. Однако компании Кочуры вряд ли удастся пойти по этому пути: на данный момент в суд направили свои заявления о включении в реестр уже 10 семей, потерявшие деньги и единственное жилье.
Кроме того, есть еще пара «отягощающих обстоятельств»: дольщики были участниками государственной программы «Жилье для российской семьи» (ЖРС), срок которой истекает в 2017 году. Под эту программу Минстрой разработал пакет законодательных актов, в них прописаны порядок участия и ответственность, которая ложится в том числе и на застройщика госпрограммы. Второй момент: ООО ИК «Недвижимость» кредитовалось в ФиаБанке и Эл банке под залог земельного участка. Поскольку банкротством местных кредитных организаций занимается АСВ, то оно и будет главным кредитором «Недвижимости». Не надо обладать сверхспособностями, чтобы понять: агентство не позволит господину Кочуре банкротиться по упрощенной процедуре без финансового анализа и возможности смены управляющего.
Сам Сергей Кочура ситуацию не комментирует. На его странице в одной из социальных сетей в начале июля было размещено объявление, рекламирующее поселок «Березовка»: гендиректор компании, которая, по данным дольщиков, на тот момент уже прекратила строительство, предлагал жителям города посетить отдел продаж ООО ИК «Недвижимость» и заключить договор о покупке жилья. Кстати, о договорах: некоторые дольщики предоставили в суд не договор о долевом участии и не договор купли-продажи, а так называемые «предварительные договоры», на основании которых надеются получить в собственность квартиры и войти в реестр кредиторов.
Надо сказать, что дольщики «Березовки» начали беспокоиться о состоянии дел в ООО уже давно – об этом можно судить по их комментариям, оставленным на ресурсе ТРК «Терра».
«Мы уже с марта 2016 года били тревогу: стройка встала, Сергей Кочура отказался объяснять причины остановки, также проигнорировал требование разъяснить, куда были потрачены целевые денежные средства, – пишет Сергей Сербулатов. – Многократные обращения к губернатору Меркушкину, министру строительства области Гришину оказались бесполезными. Данные господа игнорируют наши просьбы помочь. К ответственности застройщика привлечь невозможно».
«Перед выборами Меркушкин организовал бурную деятельность по нашему вопросу, но, к сожалению, после выборов весь его запал сошел на нет, – оставила свой комментарий Дарья Прохорова. – Строительные работы прекратились еще до отзыва лицензии у ФиаБанка».
«Кредиторская задолженность, указанная в заявлении о банкротстве, составляет 519 млн рублей. Налицо нецелевое использование средств, полученных по договорам участия в долевом строительстве. В нашем доме 52 квартиры, больше половины из них проданы по госпрограмме ЖРС, также ООО не исполнило свои обязательства в отношении 50 договоров предварительного строительства таунхаусов. В данный момент около 100 семей вынуждены проживать в арендованных квартирах, выплачивая при этом ипотеку за недостроенное жилье», – сообщает Дмитрий Солдаткин.
По словам участников рынка, других активов, кроме земельного участка в 63 га, перешедшего сегодня в залог к АСВ, у ООО «ИК Недвижимость» скорее всего нет. И тогда вполне логично возникает вопрос: что будет с уже состоявшимися собственниками таунхаусов и квартир «Березовки»? «Если ли на свидетельствах участников проекта есть указание «обременение в силу ипотеки», то они тоже становятся должниками АСВ и будут вынуждены гасить этот долг», – комментируют юристы.
Причины банкротств застройщиков загородного жилья разные: то, что произошло с ИК «Недвижимость», связано прежде всего с крахом местных кредитных организаций – ФиаБанка и Эл банка. Если бы они остались на плаву, задолженность в 512 млн рублей не стала бы причиной срыва госпрограммы в нашем регионе. Все же Сергею Кочуре, бывшему вазовскому генералу и экс-банкиру, есть что терять в нашем городе – хотя бы собственную репутацию.
Интересно, что последний год работы «Недвижимость» шла по стопам ООО «Проект» (застройщика печально известного поселка «Удачный»). Компания Кочуры заключала с дольщиками так называемые «предварительные договоры». По словам юристов, такой документ не дает никаких гарантий. «В «Удачном» земельный участок не принадлежал застройщику – он был приобретен ООО «Проект» по договору ипотеки, которая на момент начала строительства не была погашена. А значит, планы межевания участков, которые приобретали люди, также не были зарегистрированы», – комментируют юристы.
На местном рынке осталось не так много компаний, которые продолжают развивать загородное строительство. Среди них – «Велит», «Земля – народу», застройщик «Крымского квартала». Дела у них идут медленно, но верно. Причина – грамотная финансовая политика и отсутствие кредитных средств. «Мы согласны с тем, что причина кризиса в загородной недвижимости отчасти связана с банкротством местных банков, – сказал «ПН» представитель «Земля – народу». – Работать, сегодня, конечно, тяжело, но банкротство нам точно не грозит: мы используем собственные средства и средства клиентов, не прибегая к помощи банков. Да, наш проект развивается не так быстро, как те коттеджные поселки, которые обанкротились, но и свои обязательства мы не нарушаем – все наши дуплексы уже построены и проданы».
По словам участников рынка, сейчас изменилась схема работы с желающими купить «домик в деревне»: «Если раньше мы были готовы принимать в зачет квартиры, то теперь стараемся этого не делать: они не покрывают все наши расходы, к тому же их еще надо продать, а городские метры сильно упали в цене. Такая схема нам уже не интересна».
По заявлениям застройщиков, они адаптируются к новым условиям рынка, разрабатывая предложения от 2,2 млн рублей и ниже.