Бизнес-сейл: площадь с арендаторами за 35 млн рублей
Поэтому собственная оценка владельцем бизнеса стоимости его объекта часто не имеет ничего общего с реальной ценой лота, и найти баланс между вложенными усилиями прежнего владельца и заинтересованностью будущего покупателя – основная задача трейдеров-посредников».
Объект: 1000 кв. м офисных площадей с арендаторами на 3 этаже ТОЦ "Юбилейный"
Возраст: 3 года
Цена: 35 000 000 рублей
В рассматриваемом сегодня предложении: 1000 квадратных метров офисных площадей на 3-м этаже ТЦ «Юбилейный», разделенных на небольшие офисы 20-70 кв. м и занятых арендаторами, – нас заинтересовала возможность получать активный доход от пассивного обладания, практически без усилий со стороны владельца объекта.
Но первоначальная цена: 35 000 рублей за квадратный метр площади заставила задуматься об адекватности предложения. «При стоимости объекта в 35 000 000 рублей, среднемесячном доходе, получаемом с арендаторов в районе 350 000 рублей и необходимости обязательных ежемесячных трат: за места общего пользования, коммуналку и пр. получаем прогнозируемый срок окупаемости объекта около 10 лет. В российских и тольяттинских реалиях любое бизнес-предложение, чья окупаемость превышает 5 лет, рассматривается как интересное только для ультраконсервативных инвесторов, наличие которых в городе под большим вопросом. Поэтому для повышения заинтересованности потенциальных покупателей цена объекта должна быть уменьшена и приближена к показателю оптимального срока окупаемости в 5 лет», – считает Алексей Журавлев, управляющий агентством недвижимости «REALest-8». Солидарное с коллегой мнение высказали и другие профессиональные участники рынка недвижимости. «35 000 рублей за квадратный метр офисной площади – достаточно высокая для тольяттинского рынка цена. Особенно если учесть, что сейчас в городе предложение по офисной недвижимости в целом превышает спрос и среднетольяттинская цена колеблется в районе 27 000-28 000 рублей за метр. Конечно, не стоит сбрасывать со счетов основные плюсы площадей в ТЦ «Юбилейный»: большая парковка и абсолютная узнаваемость здания, когда любому клиенту для объяснения адреса достаточно сказать: здание, на крыше которого сидит бегемот. А к основным минусам объекта уже работающие в офисных помещениях ТЦ арендаторы относят непрофильный первый этаж – продуктовые «сетки», которые могут генерировать не только нецелевой для офисов людской поток, но и запахи, насекомых», – прокомментировала Любовь Степаненко, директор агентства недвижимости «Новое время».
Не совсем верным оказалось и наше первоначальное предположение о пассивном доходе, который сам польется в руки будущего владельца лота. «Офисные площади для сдачи в аренду – очень хлопотный вид бизнеса. Во-первых, 99,9% арендаторов размещаются на условиях краткосрочной, 11-месячной аренды. То есть арендатор изначально рассматривает твою площадь как временный вариант, всегда смотрит «на сторону»: вдруг где-то ему предложат аренду дешевле или в более комфортабельном, проходимом, etc. офисном центре. Поэтому ротация арендаторов на тольяттинских офисных площадях достигает 30% в год, управляющие компании крупных офисных центров и владельцы более мелких площадей должны постоянно искать и привлекать новых арендаторов. И лишь единицы офисных комплексов в городе могут похвастаться 100% или близкой к ней заполняемостью арендаторами в течение года. Средний уровень простоя площадей – 10-15%, постоянные расходы по которым владелец недвижимости все равно должен платить», – поделился управляющий одной из тольяттинских офисных площадок.
Действующая в рассматриваемом объекте арендная политика: 350 рублей/кв. м в месяц и дополнительная оплата по счетчикам электроэнергии оценивается участниками рынка как средневзвешенная. При разбеге тольяттинских предложений 250-400 рублей за метр офисного пространства третий этаж ТЦ «Юбилейный» – вполне рыночное предложение, но 100-процентной заполняемости площадей для увеличения рентабельности владения данным активом, по мнению игроков, можно добиться только двумя способами: снизить арендную плату, чтобы привязать к себе существующих арендаторов и привлечь новых, но это уменьшит общий денежный поток, получаемый владельцем площадей. Или вести более активную и тонкую управленческую политику: дополнительные рекламные и маркетинговые инструменты, которые владелец площади предоставляет арендаторам, запуск специальных сервисов на своих площадях, позволяющих генерировать и дополнительный клиентский поток и получать бонусный доход с работающих рядом арендаторов: это различные автоматы еды, напитков, чистки ботинок, салоны услуг и подобное».
Прежде, чем использовать данный текст, пожалуйста, ознакомьтесь с правилами.