Бизнес-центры нового стандарта

11.11.2006 / 00:00
Рынок офисной недвижимости в Тольятти в ближайшие два года ждут значительные перемены: будут построены бизнес-центры высшей категории «А», которые приведут за собой «московские деньги», рост цен по городу «заморозится», а старым «центрам-лабиринтам» придется перестраиваться или прибегать к помощи управляющих компаний.
Юбилейный год

Тольяттинский рынок офисной недвижимости в этом году дожил до юбилейной даты: исполнилось 10 лет с момента открытия первого делового центра на улице Юбилейной «Торговый Дом «Ада». Это было в 1996 году. Тогда еще не было дефолта, нашим президентом был Ельцин, а Россия была страной дикого бизнеса и таких же диких доходов. «Поселиться» в этом деловом центре смогли тогда лишь немногие сливки бизнес-сообщества.

Большинство предпочитали приобретать офисы в квартирах на первых этажах жилых домов. Затем в 2001 году только что избранный мэр Тольятти Николай Уткин издал постановление № 452—1/02—01 «о переводе домов, жилых помещений (части помещений) из жилого в нежилой фонд в г.Тольятти». Этим постановлением, по сути, мэр вынудил бизнес-сообщество города озаботиться строительством нежилых зданий, которые изначально должны предназначаться под офисные центры. «В городе перестали скупать жилье с целью создания офисов, в тот момент было невозможно осуществить его перевод, он просто полностью прекратился, — рассказывает директор АН „Советник“ Светлана Спиридонова, — а бизнес, напротив, стал развиваться более чем активно».

Пик строительства офисных центров в Тольятти пришелся на 2002 год. Чтобы удовлетворить растущий спрос мелких предприятий, не желающих тратить много средств на аренду офиса, за пару лет было построено несколько офисных центров с маленькими, в 15 — 30 кв. м, помещениями. Яркие примеры — торговые дома «Лабиринт» и «Азурит».

«В городе много мелких фирм, частных предпринимателей, которым требуются просто комнаты для телефона и компьютера, — комментирует Светлана Спиридонова, — это вызвало строительство офисных центров по принципу „длинный коридор и много дверей“. Затем, при необходимости, мелкие офисы соединяли в один. Но в основном в нашем городе остались востребоваными маленькие площади — по 20 — 30 „квадратов“.

Довольно часто фирмы открывают офис для бухгалтерии — им не нужен поток людей». Стандартный набор арендаторов в офисных центрах: агентство недвижимости, кадровое агентство, парикмахерские, рекламные агентства, страховые компании — все, что касается сферы услуг. Однако, по мнению специалистов из АН «Советник», тольяттинский рынок «уже перенасытился маленькими офисами на 2—3 этажах, их никто не берет». Кризис маленьких офисов в лабиринтоподобных офисных центрах уже наступил.

Основная причина — плохая парковка, сложность при нахождении нужного офиса, некачественная телефонная связь и медленный интернет. «Сегодня снова становятся востребоваными офисы на первых этажах домов, с отдельным входом, — говорит г-жа Спиридонова, — это повышает проходимость, а заодно и престиж фирмы».

Кризис наметился

С тем, что кризис в сфере офисной недвижимости уже наступил, согласен и директор ООО «Эфель-Торг» (управляющая компания делового центра «Квадрат») Дмитрий Гордеев. «Могу добавить, — сказал он, — что рынок будет расти с точки зрения потребительского спроса. С точки зрения предложения рост будет очень мал, и через год спрос вырастет до гигантских размеров». С этим мнением не согласен директор УК «Строительная компания № 1» Владимир Снегирев. «Рецессии, как таковой, пока нет, — отметил он, — но с появлением на рыке конкурентов владельцам таких офисных центров, как „Лабиринт“, все сложнее будет находить своего потребителя».

Стоит добавить, что в данном случае речь идет о росте качественного спроса на офисную недвижимость: уровень бизнес-сообщества в городе поднимается с каждым годом. Растущий спрос всего через год уже не сможет удовлетворить даже значительное количество офисных центров нового качества, построенных за последние два-три года. Речь идет о таких офисных центрах, как «Квадрат», «Адмирал», «Гранд-Сити», «Европа», «Добро». В настоящий момент ни один из них не соответствует так называемому классу «А» — классу самых престижных и дорогих офисных центров.

Категория «А»

Деление офисных зданий на категории «А», «В», «С», «D» пришло в Россию с Запада. Причем это деление касается именно зданий, а не помещений. В этой классификации самые лучшие и дорогие офисы — класса «А», далее — по убывающей. Офисное здание каждой категории должно строго соответствовать определенным параметрам.

Так, в офисных зданиях класса «А» должна быть система центрального кондиционирования и принудительной вентиляции, оптоволоконная связь, современные скоростные лифты (если здание высотное), автоматизированная система жизнеобеспечения, собственная служба безопасности и охраняемая парковка, конференц-зал, помещения с авторским дизайном, комнаты отдыха, душевые или бассейн и еще множество других услуг.

Офисные помещения класса «В» мало отличаются от первых. Обычно в эту группу попадают здания категории «А» после нескольких лет эксплуатации. Офисы класса «С», как правило, располагаются в старом здании с неплохим ремонтом, предыдущим они уступают в месторасположении, качестве предоставляемых услуг (например, мало места для парковки). Ну и, наконец, офисные здания «D» характеризуются тем, что в них отсутствуют все перечисленные выше качества, а есть только плохой ремонт и такое же инженерное оснащение.

Несмотря на такую, казалось бы, четкую классификацию, в каждом городе деление на категории происходит довольно спонтанно. В Тольятти, к примеру, несколько бизнес-центров уже заявляли о своей принадлежности к классу «А», однако на самом деле ни один из них не отвечает столь высоким требованиям. «Все трактуют по-своему эту классификацию, — говорит Владимир Снегирев, — но зданий класса „А“ в нашем городе пока нет.

Мы стремимся, чтобы таким стал наш бизнес-центр „Европа“, и надеемся, что через полтора года достигнем этого». И Владимир Снегирев, и Дмитрий Гордеев уверены, что здания высокого класса в городе востребованы и появятся через два года. «В 2007—2008 годах тольяттинский рынок офисных центров ждет насыщение, — прогнозирует г-н Гордеев, — рост цен остановится. Цена за квадратный метр вряд ли упадет, скорее всего, она „заморозится“. Офисы класса „А“, напротив, будут самыми востребованными.

Сегодня сложно назвать, во что обойдется аренда таких помещений. Но, опираясь на опыт Москвы, где в классе „А“ за квадратный метр платят $600—700 в год, у нас эта цифра, видимо, составит около $500 в год».

Сегодня средняя стоимость аренды одного квадратного метра в офисных центрах составляет от 300 до 500 р. В менее востребованных центрах эта цена падает до 150 р.

Конкуренция

Итак, в ближайшие два года наш город ждет качественное изменение предложений на рынке офисной недвижимости. Конкуренция растет. Причем при строительстве офисов класса «А» будут использованы не только местные, но и московские деньги. Так, в настоящий момент ТРК «Вега» ведет переговоры с рядом московских компаний с целью реконструкции недостроенной гостиницы в деловой центр. Пока руководство «Веги» ведет переговоры, прямо перед ее зданием начинает строительство выставочно-делового центра «Экспо-Тольятти».

Это будет 5-этажное здание, с подземной парковкой на 500 машин, а также с большой уличной площадкой, на которой предполагается проведение различных городских мероприятий. Площадь самого здания составит 70 тыс. квадратных метров. Большую часть выставочно-делового центра планируется отдать под офисные помещения (под проведение выставок запланировано всего 12 тыс. кв. м). Генеральный директор «Экспо-Тольятти» Василий Воронской в интервью СМИ не раз называл территорию напротив 8 квартала «будущим эпицентром деловой жизни Тольятти». Скорее всего, будущий бизнес-центр от «Экспо-Тольятти» будет построен в высшей категории «А».