Чего хотят арендаторы? Девелоперы не всегда прислушиваются к потребностям арендаторов

Предпочтения арендаторов зависят от вида деятельности компании. Кому-то важна доступность, кому-то наличие оптоволоконных сетей и вентиляции, а кто-то хочет снимать помещение только в определенное время. Крупные организации, как правило, интересуются большими помещениями от 150 метров.

Но большинство арендаторов, по словам директора ООО «Гэбриел» Владислава Струговщикова, заинтересовано в офисах малого метража — от 20 до 70 кв. м. «Такие арендаторы, как правило, представляют собой малый бизнес и ввиду нестабильного финансового положения часто меняют офисы. Их нельзя назвать якорными, но замену им найти всегда легко. С крупными арендаторами наоборот — найти нелегко, удержать несложно».

Специалисты рынка говорят о наличии сезонности предпочтений. Предприятия общественного питания, например, не имеющие собственного помещения, считают выгодным арендовать площади только осенью и зимой — в сезон банкетов.

В основном же пожелания арендаторов при поиске помещений могут касаться перепланировки или ремонта. «Если офис устраивает арендаторов, они могут сами провести необходимые работы, — говорит Оксана Куракина. — Неликвидными офисы могут стать как из-за большой арендной платы, так и из-за отсутствия привычной услуги, к примеру, Интернета или вентиляции».

В целом, как отмечает директор ООО «Жилищный проект» Сергей Жолнерук, большинство арендаторов отталкивается от своих финансовых возможностей. «Если организации нужно показать себя в обществе, — говорит Сергей Жолнерук, — она вынуждена идти на жертвы — занимать хороший этаж в престижном офисном центре. Но, как правило, такое заселение является временным и вскоре владельцы начинающего бизнеса оказываются в поиске более дешевого офиса».

Коммерческую недвижимость в жилом секторе специалисты разделяют на два типа. К первому относят квартиры, переведенные в статус нежилых помещений, ко второму — предусмотренные проектом офисы в жилых домах с отдельными входами. По мнению Сергея Жолнерука, арендовать офисы первого типа невыгодно. «Как правило, происходят частые конфликты с жильцами, даже если организация сделала какое-то благо для обустройства территории. Заложенные в проекте офисы — это совсем другая история. В этой области весьма сырое законодательство. На весь дом предусмотрен общий счетчик воды и тепла, а роль владельцев офисов ТСЖ понимает очень смутно. Зачастую задолженности по коммунальным платежам возникают именно из-за офисов».

Завышение арендных ставок встречается среди арендодателей довольно часто. Помимо ежегодной индексации цен владельцы зданий резко поднимают арендные ставки при открытии здания либо при его полной занятости. «Для некоторых офисов это стандартная ситуация, — говорит один из участников рынка. — Как только площади начинают пустовать, владельцы корректируют цены». По мнению Владислава Струговщикова, по сравнению с прошлым годом арендные ставки выросли на 15—20%.

Одной из причин небольшого увеличения арендной ставки стал неоправданный потенциал зданий. «Некоторые из них располагают слишком малыми парковочными местами, и были вынуждены снизить стоимость арендной платы», — рассказал «ПН» специалист рынка коммерческой недвижимости. Такую же судьбу могут ожидать и новые офисные здания, которые не предусматривают подземную парковку. «Опасений стоит ожидать и тем офисным центрам, которые проводят несколько завышенную ценовую политику, — продолжает эксперт. — При появлении альтернативы они окажутся простым перевалочным пунктом».

Аналитики прогнозируют успех некрупным бизнес-центрам с невысокой арендной платой. Главные условия, которые обеспечат зданию популярность, — доступность, коммуникации и сервис среднего уровня. По словам Оксаны Куракиной, сегодня можно найти офис по стоимости от 150 рублей за квадратный метр (на Московском пр-те), от 170 до 250 в Промзоне, от 250 рублей в городе, но не в офисных центрах. В центрах от 350 до 850 руб.

Примерно половина офисных площадей Тольятти располагается в несданных в эксплуатацию деловых центрах. На стоимость аренды этот факт практически не влияет. Коммуникации обеспечиваются, охрана и услуги оказываются, поэтому часто арендатор ставит изначальную цену. «Если организация серьезная, она обращает внимание на все документы организации, — говорит один из участников рынка. — Медицинское или образовательное учреждение, например, не сможет получить лицензию на свой вид деятельности, если не предоставит необходимые документы». Стоимость площадей в том и другом случае может различаться на 30%.

«Факт сдачи в эксплуатацию влияет на стоимость продажи, — говорит Владислав Струговщиков. — Разница может составить 15—25%, так как для этой операции имеет значение регистрация здания».

По прогнозам специалистов, рынок аренды офисов сегодня находится в стагнации. Но в ближайшие месяцы ожидается повышение цен в связи с увеличением стоимости на строительные материалы.

Комментарий

Оксана Куракина, директор ООО «Профаренда»: — Арендаторы всегда спрашивают разные помещения. Если организации нужно показать престиж, то офис должен располагаться на определенной улице, в определенном месте и желательно вдали от конкурентов. Если помещение предназначается для внутренней работы, местоположение не имеет большого значения.

На первый план выходит наличие коммуникаций, вентиляции и прочих услуг. Самый большой спрос — на недорогие и небольшие по площади помещения. Их дефицит особенно чувствуется в новых кварталах. Спрос на такие помещения в старых зданиях очень низкий. Как правило, там нет хорошей парковки, удобных развязок и парковочных зон.