Чего ждать от рынка жилья в 2008 году?

С чего начнем 2008-й?

В количественном показателе 2008 год начинается с богатейшего ассортимента предложений. Как никогда широкий выбор трехкомнатных квартир и двушек. Вторичный рынок жилья начинает год с порядка восьми тысяч предлагаемых квартир по городу.

Только по Автозаводскому району насчитывается предложений чуть менее пяти тысяч. 2007 год начинался более скромно, ассортимент предложений по рынку города незначительно превышал всего лишь три тысячи позиций. По Автозаводскому району более широким ассортиментом на начало года предложены 3-комнатные квартиры, они занимают более трети доли рынка по району. 1-комнатные квартиры перешли с первого места прошлого года на третье.

Кому нужен рост цен на квартиры?

В первую очередь продавцам. Многие, оказавшись на месте продавца, пытаются продать подороже, не беря во внимание возможный риск затягивания времени факта продажи, тем самым обрекая себя на более весомый риск упустить иную выгоду, к примеру: упустить покупку облюбованного редчайшего варианта квартиры, или иного. Также в затянувшейся попытке продать дороже ожидаемая сумма от продажи со временем обесценивается инфляцией, но ряд продавцов, особенно «элиты» (по тольяттинским меркам) стоят на своих принципах, годами ожидая покупателя.

Рост цен удобен банкирам. Приятно быть держателем заложенной недвижимости, которая имеет на рынке стабильный ценовой рост.

Приятно удорожание недвижимости самим обладателям.

Приятен факт удорожания жилья и ипотечным заемщикам, которые, погашая кредит, не прочь вспомнить за какие «смешные» деньги в свое время они обзавелись крышей над головой.

Увлекает рост цен на недвижимость и риелторов. В конкурентной борьбе за клиента большинство агентств соглашаются с нереальными ценами собственников и выставляют на продажу объекты по завышенным ценам, обрекая клиента на затягивание сроков реализации.

Выгоден рост цен крупным инвесторам и «мелкооптовым» игрокам рынка, которые вкладывают в строительство недвижимости свои капиталы в ожидании прибыли.

Строительные компании, пользуясь удорожанием вторичного рынка жилья, также корректируют свои цены, спасаясь от инфляции.

Кому выгодно падение цен на жилье?

Огромной массе граждан, нуждающихся в человеческих жилищных условиях.Агентствам недвижимости, как это ни парадоксально звучит.По идее, должно быть выгодно доступное жилье и правительству.

Что может произойти при падении цен на жилье?

Соотношение платежеспособного потребительского спроса и предложений теоретически обретет гармонию. Рынок оживет, большая часть граждан сможет осилить покупки. Но надолго ли сохранится такая идиллия продавцов и покупателей? При падении цен в первую очередь забьют тревогу банки, ценность заложенного имущества под гарантии обязательств заемщиков в погашении кредитов станет ниже финансовых обязательств.

Банки вынуждены будут требовать от заемщиков дополнительного обеспечения обязательств, или досрочного погашения кредита. Заемщикам такие требования банков будут непосильны, да и экономически невыгодны. Пример тому — ситуация на ипотечном рынке США. Банкротство банков будет крайне невыгодным правительству, и оно будет пытаться принимать меры в пользу последних.

Если падение цен на жилье еще можно себе представить, то снижение цен на строительные материалы в ближайшие несколько лет, с трудом. Строительные компании попадают в ловушку обстоятельств: цены вторичного рынка жилья падают, а себестоимость строительного квадратного метра растет. Теряется инвестиционная привлекательность, и дальнейшее строительство становится невозможным.

Что будет влиять на рынок жилья в 2008 году?

В первую очередь неоспоримый факт отсутствия платежеспособной покупательской массы должен удерживать озабоченных продавцов от неосознанных ценоопределений. Длительное «зависание» квартир на рынке в ожидании покупателя должно заставить как агентства по недвижимости, так и собственников продаваемого начать задумываться о происходящем.

Сложности в сегменте ипотечного кредитования, ужесточение банками условий выдачи кредитов и повышение процентных ставок вряд ли расширят покупательский круг.

С другой стороны, политические и экономические события года будут оказывать сильное влияние на рынок жилья не в пользу покупателей. Если убрать «большие страшилки» макроэкономического уровня в виде мировых цен на нефть, глобального мирового банковского кризиса, инфляции, то остается немаленький список различных мелочей местного масштаба, влияющих не в меньшей силе на тольяттинский рынок жилья.

До 1 мая жильцы тольяттинских многоквартирных домов (как правило, это дома старого фонда с разным социальным статусом жильцов) должны определиться с формой управления своими домами. В принципе, выбор формы управления многоквартирным домом для рынка жилья никакой роли не сыграет.

А вот головная боль ЖКХ по финансовым задолженностям перед поставщиками света, тепла и прочей благодати перейдет на головы жильцов домов, не набирающих сумм по счетам, выставленным поставщиками услуг. Практика в таких случаях тольяттинцам уже известна, в лучшем случае — отключение в доме-должнике горячей воды. Данный закон спровоцирует усиление вынужденной миграции финансово состоятельных жильцов из старого фонда в дома нового фонда, что незамедлительно скажется на значительном удорожании квартир нового фонда и обречет дома старого фонда на обесценивание.

Большое влияние на усиление кризиса строительного рынка, я думаю, не только по Тольятти, окажет начинающийся строительный бум олимпийских комплексов в Сочи, затягивающий в свою «воронку» и кадры, и поставку материалов. К проблемам удорожания себестоимости строительства и дефицита в городе подготовленных к застройке площадок добавится дефицит профессиональных кадров (утечка кадров в теплые края) и дефицит качественных строительных материалов.

Надеждой все-таки обзавестись достойным жильем станет для многих заинтересованных тольяттинцев развитие в 2008 году загородного строительства, как многоквартирных домов, так и индивидуальных домов в коттеджных городках.

Возможность стать обладателем жилой недвижимости в близи с природой и по относительно доступной цене привлечет взоры многих горожан. Но в новом сегменте рынка, с недоработанным законодательством, неотработанной практикой управления и содержания не все окажется столь безоблачным для первопроходцев, как застройщиков, так и приобретателей. Для минимизации рисков и застройщикам, и гражданам, заинтересованным в строительстве загородного жилья, необходимо будет тщательно консультироваться у специалистов рынка, и не только.