Дальше – больше. В Тольятти снижаются цены на вторичное жилье
В апреле динамика средневзвешенного значения цены предложения продолжает демонстрировать снижение. Отраслевые эксперты сообщают, что падение цен только началось, и ожидают снижения на 50%. На прошлой неделе «ПН» проанализировал ситуацию и узнал, как будут меняться цены на жилые квадратные метры в этом году и когда стоит ждать оживления рынка.
На 6–8% дешевле
Региональный фонд жилья и ипотеки на постоянной основе ведет мониторинг областного рынка недвижимости. В марте было проанализировано 13 448 предложений к продаже. По результатам наблюдения, «динамика средневзвешенного значения цены предложения демонстрирует снижение по отношению к предыдущему периоду». С февраля по март стоимость квадратного метра упала на 1069 рублей, или на 1,9%.
Однако эксперты тольяттинского рынка недвижимости сообщают, что в нашем городе фактическое снижение цен уже составило 6–8%. «Посчитайте сами: еще совсем недавно однокомнатная квартира в панельном доме стоила 1,85 млн рублей, сейчас она продается за 1,7 млн. И это еще не предел, полагаю, что в ближайшей перспективе вторичка может просесть на 20%», – рассказывает директор «САБА-С» Анатолий Сидоров.
Главная проблема – отсутствие доступных механизмов приобретения жилья на вторичном рынке и снижение реальных доходов населения. «В 2013 году доля ипотечных покупателей на рынке недвижимости составляла 80%. В связи с повышением ставок этот инструмент стал малодоступным для большинства покупателей. Если для приобретения жилья все-таки необходим ипотечный кредит, то в сложившейся экономической ситуации необходимо быть уверенным в стабильности своего финансового положения в долгосрочной перспективе. Естественно, тех, кто готов взять кредит под 16–18% годовых, в нашем городе единицы. Сейчас на вторичном рынке происходит логичное снижение цен, которое продлится до тех пор, пока ипотека не станет доступной», – объясняет руководитель медиапроекта «Волга-Инфо Недвижимость» Константин Вадехин.
Больше, чем надо
Напомним, что беспрецедентная ситуация на вторичном рынке недвижимости сложилась в результате антикризисных мер, принятых правительством РФ. Так, первичный рынок жилья поддержали программой субсидирования ипотеки, а вторичный оставили бороться с кризисом самостоятельно. В результате этого ставки по ипотеке при сделках со «вторичкой» значительно выше, чем при покупке новостройки. Эксперты еще тогда предрекали, что если не будут приняты меры, рынок вторичного жилья потеряет минимум 20% спроса.
Ситуация на тольяттинском рынке недвижимости уже сейчас наглядно это демонстрирует. «Например, раньше в нашем городе количество однокомнатных квартир московской планировки, выставленных на продажу, варьировалось в пределах 130–160 объектов. По последним данным, количество таких предложений приблизилось к отметке в 250 квартир», – сообщает господин Вадехин.
Усиление негативных тенденций в экономике, а именно проблемы с кредитованием населения и застройщиков, привело к закономерным последствиям – существенному спаду покупательской активности и, как следствие, заметному снижению цен.
«Еще год назад было понятно, что девелоперы и застройщики не ориентируются на реальные потребности города в новых жилых квадратных метрах. В Тольятти предложение давно превышает спрос, а кризис лишь усугубил эту ситуацию», – рассуждает господин Сидоров.
Кроме того, по словам экспертов, в 80% случаях тольяттинцы, желающие приобрести новое жилье, сначала продают имеющуюся квартиру. Из-за слабой покупательской активности собственники после нескольких месяцев ожидания вынуждены снижать цены.
Ипотека не спасет
«При самом пессимистичном сценарии стоимость вторичного жилья может упасть на 50% от пиковых цен. Говорить о том, когда рынок достигнет дна и начнет восстанавливаться, пока слишком рано. Сначала должны восстановиться доходы людей», – считает руководитель проекта «Роснедвижимость» Александр Плутт.
По мнению депутата Госдумы, председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Елены Николаевой, в этом году цены неизбежно упадут на 50%, но коснется это в первую очередь неликвидного жилья – домов в плохом состоянии, не прошедших капремонт, а также новостроек, расположение которых было выбрано неудачно.
«Сейчас активно обсуждается возможность снизить ипотечные ставки по «вторичке» до 11–12% к концу 2015 года. Но даже это, на мой взгляд, не сильно повлияет на ситуацию, так как наши кошельки похудели одномоментно на 40%. Я не думаю, что в таких условиях люди побегут брать ипотеку. По опыту прошлого кризиса, оживления на рынке не стоит ждать раньше 2017 года», – рассуждает директор «САБА-С».
Эксперты также сообщают, что сейчас не лучший момент для тех, кто пытается сохранить свои сбережения путем вложения в жилую недвижимость. «Цены еще будут снижаться, тем более впереди нас ждет лето, а это, как известно, традиционный сезонный спад, к тому же одномоментно ситуация не выправится», – резюмирует Константин Вадехин.