Деньгострой. На ипотечном рынке появляется все больше сегментов

Модерн и хай-тек

Классические ипотечные кредиты со стандартными условиями и унифицированными требованиями уже насытили рынок. Банки, заинтересованные в развитии этой бизнес-линии, вынуждены искать новые клиентские аудитории и выявлять еще не до конца сформированные потребности клиентов. Интересным как для кредиторов, так и для заемщиков оказался сектор ипотеки загородной недвижимости.

Специальные программы для строительства коттеджей и на покупку готовых загородных объектов уже предложило большое число участников рынка. Так, Городской Ипотечный Банк готов предоставить до 100% от стоимости коттеджа по программе «Дом», а заемщики Альфа-Банка при покупке загородной недвижимости могут обойтись без подтверждения дохода. Больше появляется программ, предназначенных для участия в долевом строительстве.

Другой интересный продукт — ипотека для приобретения коммерческой недвижимости. В этом сегменте специальные разработки есть у Национального Торгового Банка, ФИА-БАНКа, УРСА-Банка. «Программа предназначена в основном для частных предпринимателей без образования юридического лица, которые планируют расширить свой бизнес, для чего им необходимы новые площади — офисные, торговые или предназначенные для сдачи в аренду.

Спрос на этот продукт постоянно растет, что неудивительно, особенно в условиях быстрого роста цен на недвижимость. Кредит выдается на срок до 10 лет, тогда как срок окупаемости коммерческой недвижимости максимум два-три года. В отличие от лизинга, заемщик сразу становится собственником объекта недвижимости. Кроме того, сделки лизинга (в силу присутствия между банком и клиентом еще одного звена — лизинговой компании), как правило, обходятся клиенту дороже», — прокомментировал начальник управления недвижимости и ипотеки ОАО «НТБ» Владимир Чурсин.

Ставки сделаны

Нисходящий тренд стоимости ипотечных займов близок к достижению критической отметки. 10,75% годовых, предложенные банками в рамках программы АИЖК, — уровень рентабельности агентств, работающих по рефинансированию, ниже которого игроки опуститься просто не могут. На этом же уровне находятся ипотечные предложения крупных коммерческих банков, работающих с дешевыми иностранными и государственными ресурсами. Для более мелких банков 11% — недосягаемая планка. При депозитных ставках 11 -12% годовых, кредиты дешевле 14% региональным игрокам просто неинтересны.

«Кроме соотношения спроса и предложения, на величину ставки влияют риски банка. Так, например, ставки по кредитованию строящегося жилья всегда выше, чем готового именно из-за риска недостроя. Важную роль играет также стоимость привлеченных банком ресурсов: чем более дешевыми и длительными пассивами располагает тот или иной банк, тем по более низкой ставке он может себе позволить выдавать кредиты», — рассказал Владимир Чурсин.

Дальнейшее снижение ставок по федеральной программе возможно, если государство откажется от своего дохода в деле торговли ипотечными закладными в обмен на лояльность электората перед грядущими выборами. Коммерческие банки смогут снизить процент, только если получат более дешевые ресурсы, чем деньги населения, привлеченные во вклады. И того, и другого может не произойти. Поэтому падения цен на ипотечные продукты ждать не стоит. «Дешево» прокредитоваться под привлекательные 5 — 8% годовых можно в иностранной валюте. Но потери на ежемесячной конвертации рублей в валюту кредита по курсу банка при перерасчете дадут не менее 15 — 20 реальных годовых процентов.

За что платим

Цена ипотечного кредита часто обратно пропорциональна уровню комфорта заемщика при получении и выплаты ссуды. Дешевые жилищные программы связаны с массовым спросом. Для участников таких программ выставляются крайне жесткие условия по пакету документов, уровню подтвержденного дохода и компаний-партнеров среди риелторов, страховщиков и застройщиков.

Если задолженность впоследствии будет продана другой организации (ипотечному агентству, коллектору, заинтересованному инвестору в России или за рубежом), то у заемщика возникнут трудности в общении с кредитором. Во-первых, увеличится стоимость кредита. За перевод ежемесячных платежей конечному получателю банк-контрагент будет взимать комиссию 0,5 — 2% от суммы платежа.

Если у заемщика возникнет необходимость пересмотреть график платежей или просто получить выписки о произведенных выплатах, обращаться клиент будет сначала в банк, который ему оформил кредит, а потом следовать по длинной цепочке перепродавцов закладных в писках держателя долга.

При покупке более дорогих ипотечных программ, разработанных собственными силами банка и остающихся на балансе одного кредитора в течение всего срока, клиент будет избавлен от большого числа неприятностей. За чуть больший процент заемщик может рассчитывать на индивидуальный подход и тактичное сопровождение банка до полного погашения задолженности.

В «родном» банке-кредиторе, как правило, предлагают несколько форм выплаты ссуды без дополнительных комиссий. Если ипотека становится непосильным финансовым бременем, банк предлагает варианты обмена на жилье меньшей площади, самостоятельно занимается реализацией объекта и перерасчетом кредитных выплат.

Экспертное мнение

Начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО АКБ «ФИА-БАНК» Анна Волошина: — На первый взгляд, число существующих на рынке ипотечных программ огромно. Но при более внимательном рассмотрении все жилищные кредиты можно разделить на три группы, внутри которых ипотека различных банков очень сходна между собой.

Большую долю рынка занимают программы по стандартам АИЖК. В рамках требований федерального агентства работают практически все местные банки, и их ипотечные программы являются братьями-близнецами. «Стандартную» ипотеку банки сразу же перепродают агентствам по рефинансированию.

С момента перепродажи заемщик по всем возникающим вопросам должен обращаться уже не в банк, который оформил кредит, а к новому держателю ипотечной закладной. Смена «хозяина» долга чревата сложностями при решении нестандартных вопросов. Также появляются дополнительные комиссии при ежемесячных платежах за перевод средств на счет конечного держателя закладной.

Крупные федеральные и иностранные банки предлагают собственные ипотечные продукты. Их программы менее стандартизированы, чем ипотека АИЖК, но разветвленная филиальная сеть не позволяет крупным игрокам предложить продукт, максимально соответствующий потребностям заемщиков конкретного региона.

Максимально индивидуальный подход при разработке и продвижении жилищных кредитов, демонстрируют региональные банки, имеющие ресурсы для реализации собственной ипотеки. В ассортименте местных игроков есть программы финансирования участия в долевом строительстве с надежными компаниями-застройщиками.

Для предпринимателей существуют специальные ипотечные продукты на приобретение коммерческой недвижимости. Для клиентов с положительной кредитной историей есть возможность оформить новую ссуду на ремонт или потребительские нужды, когда основной долг по ипотеке еще не полностью выплачен.

Более лояльно региональные банки относятся и к требованиям по подтверждению дохода, дополнительному обеспечению. Когда каждый клиент представляет ценность для кредитной организации, из множеств доступных ипотечных программ можно выбрать наиболее выгодную и подходящую конкретному заемщику.