ГИБКИЕ УСЛОВИЯ. В Тольятти началась борьба за арендаторов
В базе коммерческой недвижимости Тольятти представлено более 4 тыс. объектов, каждую неделю в среднем прибавляется еще около 100 позиций. При этом стоимость арендной ставки пока остается на прежнем уровне – 500-600 рублей за квадратный метр. По мнению экспертов, смягчить падение рынка может только выстраивание партнерских стратегий между арендаторами и владельцами бизнес-центров и торговых комплексов.
Основной тенденцией рынка коммерческой недвижимости в 2014 году стало снижение деловой активности во всех ее сегментах, считают эксперты. Причины общеизвестны – экономические и политические события, которые привели к ослаблению курса рубля и инициировали ускорение роста цен.
Главная угроза рынку торговой недвижимости в 2015 году – снижение покупательной способности населения. Ажиотажные декабрьские продажи, когда на дешевеющие рубли люди скупали бытовую технику и гречку, ритейлеров не обманули: впереди падение рынка. «Сейчас рынок ритейла еще находится на пике продаж после Нового года и трех праздников – 14 и 23 февраля, 8 Марта. Самое интересное начнется в конце марта, в «низкий сезон», который обычно длится до августа. Примерно к этому же времени у оптовиков и ритейлеров закончатся товары, купленные по докризисным ценам», – говорят участники рынка.
«Девальвация рубля, которая шла более-менее весь 2014 год, и последовавший за ней рост цен скорректируют потребительский спрос в сторону товаров повседневного потребления и существенно сократят долю непродовольственной группы товаров, – рассуждает директор ОЦ «Кедр» Евгений Снегирев. – Наибольшие риски у импортоориентированных ритейлеров непродуктового сегмента – им необходимо переходить к более активному управлению своими издержками и ценообразованием».
Бизнес-центры классов B+, B и C переживают сегодня непростой период, связанный со значительным оттоком арендаторов. «Такая установка есть, и она заметна, – комментирует директор АН «Русская Жемчужина» Алексей Кирюшин. – Объяснение тоже очевидно: падение деловой активности федеральных компаний, переживающих процесс оптимизации, и международных сетей, которые выводят свои активы из России. Все эти факторы и сказываются на наполняемости наших бизнес-центров. Особенно это видно на примере «Квадрата» и «Плазы». В целом отток арендаторов коммерческой недвижимости в Самарской области за период с 1 января по 16 февраля 2015 года составил 5-10%».
«Безусловно, арендаторы покидают офисные центры, и в ближайший квартал эта тенденция будет только усиливаться, – говорит руководитель проекта www.rosnedv.ru Александр Плутт. – Например, в одном из самых популярных бизнес-центров Автозаводского района еще недавно нельзя было просто так взять, прийти и свободно снять офис площадью менее 50 кв. м. А сейчас таких предложений там достаточно, однако на цену это не повлияло. Сравнивать Самару и Тольятти пока не стал бы, так как этот процесс только начался и закономерности выявлять рано. Однако в целом наблюдается та же картина. В Самаре больше заметны трудности в сфере торговой недвижимости. Освободилось очень много торговых площадей в ТЦ «Московский», также пустуют отдельные помещения на топовых улицах Самары. Причина – неуверенность предпринимателей в завтрашнем дне, уже заметное снижение доходов».
«Отток арендаторов начался в ноябре, когда народ стал массово закрывать ИП и ООО, комментирует директор одного из бизнес-центров Тольятти, – в декабре-январе этот процесс продолжился, а вот сейчас наступило затишье. Мне известно, что в некоторых центрах ушла чуть ли не половина арендаторов. Наступило время, когда предложение намного превышает спрос. Ностальгия по длинным спискам в «листе ожидания» пройдет нескоро».
Новые условия, которые диктует рынок, заставят собственников проявлять большую гибкость в вопросах подхода к коммерческим условиям, считают эксперты. Причем речь идет не только о
новых проектах, но и об успешных торговых и бизнес-центрах. «Обсуждение коммерческих условий становится все более индивидуальным и зависит от бизнеса арендатора, – поясняет Евгений Снегирев. – Девелоперы вынуждены идти на такие меры, как пересмотр или отказ от использования валютной единицы расчета в пользу рубля, постоянная или временная фиксация курса на определенную дату, переход на процент от оборота, снижение величины самих арендных ставок, увеличение арендных каникул, компенсация отделки и прочее. Снижение арендных ставок произойдет во всех офисных и бизнес-центрах».
«Арендодатели – люди осторожные, цены не снижают, но проводят гибкую политику, чтобы сохранить арендаторов, – уточняет Алексей Кирюшин. – Я вспоминаю предыдущий кризис и могу сказать, что и тогда компании держали цену за аренду. Поэтому падения стоимости квадратного метра я не прогнозирую, скорее, будут какие-то индивидуальные предложения. Бизнес-центры не опустеют – думаю, что Тольятти меньше всего пострадает от кризиса. Здесь есть свои производители, программа развития импортозамещения, все активнее о себе заявляют ОЭЗ и технопарк».