Ипотечный рай: условия становятся все более лояльными

Ипотека — единственный продукт, в развитии которого одинаково заинтересованы как клиенты-заемщики, так и банки. Спрос на ипотечные кредиты до сих пор превышает предложение, и на тольяттинскую площадку спешит выйти все большее число федеральных и иностранных кредиторов.

Возьмут количеством

На тольяттинской площадке ипотечные кредиты предлагают более 20 игроков. Первоначально наибольшую активность по кредитованию на покупку жилья проявляли региональные банки, но в последнее время активизировались и филиалы московских.

Несмотря на большое количество участников, сегмент ипотеки рано считать поделенным. В прошлом году начали осваивать тольяттинскую ипотечную площадку целый ряд крупных федеральных игроков. Кредиты на приобретение жилья вместе с другими финансовыми продуктами стали предоставлять банки «Зенит», «Авангард», «Союз», Бинбанк. Расширил перечень услуг и ввел ипотечную программу «Хоум Кредит энд Финанс банк», раньше специализировавшийся исключительно на экспресс-кредитовании.

Основной упор на ипотечные продукты сделали появившиеся в городе филиалы питерских компаний «КИТ Финанс» и «Городской ипотечный банк». В конце марта на тольяттинской площадке появится и ипотечное подразделение «Альфа-Банка».

Предложения крупных федеральных банков отличаются большим разнообразием относительно друг друга и очень лояльным отношением к неподтвержденным доходам заемщика и отсутствию местной прописки. Привели федеральные бренды в регион и моду на упрощение процедуры выдачи ипотечного займа. Так, менеджеры «Home Credit», «КИТ Финанса» и «Городского ипотечного банка» объявили курс на введение экспресс-ипотеки. Новые программы, которые должны запуститься в Тольятти в течение этого года, позволят взять ипотеку по предъявлению всего лишь двух документов, удостоверяющих личность, и получить деньги в течение 24 часов после подачи заявки.

Местные стандарты

Тольяттинские банки, уже давно и успешно продающие горожанам ипотеку, не поддерживают стремления москвичей и питерцев к максимальному упрощению и разнообразию программ. Большинство местных банков работают в сегменте жилищного кредитования по стандартам федерального агентства, и их ипотечные программы похожи между собой как братья-близнецы.

Продавать собственные жилищные кредиты, не соответствующие стандартам, тольяттинским банкам мешает ограниченное количество собственных длинных денег. Ипотеку по федеральным стандартам банки рефинансируют, продавая закладные ипотечному агентству. А закладные по ипотеке, не вписывающейся в стандарты, никто не покупает. По оценкам экспертов, ни один тольяттинский банк не будет заинтересован в нестандартной ипотеке в ближайшие пять лет.

Исключение составляет лишь кредитование незавершенного строительства. Так как закладные на «недострой» все равно никто не покупает, и местные и федеральные игроки разрабатывают кредиты для первичного рынка самостоятельно. Незавершенное строительство тольяттинские банки помогают покупать лишь у строительных компаний — партнеров банка.

Общий тренд

Условия жилищного кредитования у каждого банка пересматриваются ежеквартально. И местные, и федеральные игроки работают над повышением доступности ипотечного займа. Целенаправленно снижается размер первоначального взноса. При наличии 10 — 15% от необходимой суммы можно занять недостающие средства в любом банке, а при необходимости можно найти предложение и с 0% авансового платежа. Не является препятствием для участия в ипотеке и низкий доход заемщика. При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход супругов и других платежеспособных членов семьи заемщика. Единственным ограничением остается требование — платеж по ипотеке не может превышать 50% от ежемесячного чистого дохода.

Годовые процентные ставки по кредитам на недвижимость снижаются со скоростью 1 — 2% в год. Новая тенденция — программы с плавающими ставками, когда пересматривается размер процентов по уже заключенным договорам. Так, ФИА-БАНК предложил ипотечный продукт, по которому банк будет самостоятельно периодически снижать ставку до среднерыночного уровня для исправно исполняющих свои обязательства заемщиков. Плавающая ставка от банка «КИТ Финанс» пересматривается ежеквартально в зависимости от депозитных ставок восьми крупнейших российских банков (она равна средней депозитной ставке + 5% годовых).

Только вниз

Для заемщиков, уже не первый год расплачивающихся по ипотечному долгу, есть возможность сократить свои расходы. Новое для тольяттинцев предложение — перекредитование ипотечных займов на современных условиях. У заемщиков, оформивших заем на покупку жилья несколько лет назад, годовая процентная ставка по кредиту значительно выше предложений, существующих на рынке сейчас. При перекредитовании клиент получает значительное снижение ставки и экономит десятки тысяч рублей на будущих выплатах. В выгоде оказывается и банк, который «перекупает» у конкурента клиента, уже доказавшего свою платежеспособность. Потому что перекредитовывают только тех клиентов, которые в полной мере и вовремя справлялись с предыдущими ежемесячными платежами.

На тольяттинском рынке услуги по замене старых кредитов на новые предлагают всего несколько игроков. Первым это предложение вывел ВТБ24, сейчас активно перекредитовывать начали Альфа-Банк и Тольяттихимбанк, готовится к реализации программы и «Тольяттинское ипотечное агентство».

Чтобы получить целевой кредит на погашение задолженности, заемщику придется потратить 30 — 40 тыс. руб. на оформление документов и оплату услуг посредников. Статьи расходов: оценка имущества, комиссия банка на выдачу ссуды, оплата банковского перевода для погашения прошлой задолженности, перестрахование квартиры. Время и деньги придется потратить на переоформление квартиры в регпалате (квартира снимается с залога по прошлой ссуде и оформляется в залог новому кредитору).

Добровольно принудительно

В любой ипотечной сделке не обойтись без дорогостоящей страховки. Приобретаемая недвижимость должна быть защищена от целого ряда рисков. Хотя по закону об ипотеке обязательное страхование жизни и здоровья заемщика не требуется, банки обозначают этот пункт в своих программах. Страховые премии клиент будет платить постоянно до окончания срока кредита. Размер страховых расходов заемщика в год составляет 25 — 45 тыс. руб.

Страховые компании очень заинтересованы в долговременных клиентах, посему стремятся заключить договоры непосредственно с банками. Наиболее дружественный страховщик получает практически полный клиентский поток банка, вне зависимости от выгодности условий для клиента.

Большинство региональных банков работают по стандартам федеральной программы, они передают свои ипотечные риски только одобренным Москвой страховщикам. В перечень разрешенных страховых компаний входят лишь наиболее крупные игроки страхового рынка, имеющие филиальную сеть в регионах. Филиалы московских и питерских банков работают по собственным ипотечным продуктам, им незачем ориентироваться на список, одобренный федералами. Своих заемщиков они передают страховщикам-партнерам, часто близким к банку по составу собственников.