Ипотечный рынок

По мнению экспертов, такой бурный рост объемов связан со снижением средней процентной ставки в течение года и развитием привлекательных банковских программ. По прогнозам АИЖК, объем рынка ипотеки по итогам 2012 года составит не менее 1 трлн рублей.

По экспертным оценкам, львиная доля сделок по ипотечному кредитованию в Самарской области (до 80%) по-прежнему осуществляется на рынке вторичного жилья. Наиболее активный спрос – на квартиры стоимостью до 1,6 млн рублей.

Упали и выросли снова

То, что прошедший год стал переломным для рынка ипотеки, отмечают большинство экспертов «ПН». «В 2011 году многие банки справились с проблемой ликвидности и вернулись на рынок. Как следствие, возникла серьезная конкуренция, которая привела к улучшению условий ипотеки», – комментирует независимый наблюдатель Андрей Баринов.

Согласно исследованиям аналитиков, средние процентные ставки по рублевой жилищной ипотеке в России снизились до исторического минимума – до 11,9%, кроме того, с 10,5 до 10,4% упали средние процентные ставки по кредитам в валюте.

На самарском рынке процентные ставки по ипотеке начинаются от 9% годовых в рублях и от 7,5% годовых в долларах. Этот тренд был задан АИЖК, снизившим летом 2011 года минимальную ставку ипотеки на вторичное жилье до 8,9% годовых.

Согласно рэнкингу аналитического агентства «Эксперт РА», доля Сбербанка на российском рынке ипотеки сократилась с 49 до 44%. Абсолютными лидерами рэнкинга по динамике роста ипотечного портфеля в 2011 году стали Промсвязьбанк, «Уралсиб» и МТС-Банк.

В Самарской области динамичный рост показал кредитный портфель НТБ (сегодня «Глобэкс») – в первом полугодии 2011 года банк выдал ипотечных кредитов на сумму 740,8 млн рублей (рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – 37%), а за третий квартал прошлого года сумма ипотечных кредитов составила уже 452,5 млн рублей.

Сезонное же сокращение выдачи ипотеки банками в январе 2012-го оказалось меньшим, чем в предыдущие годы. По данным ЦБ РФ, в январе российскими банками было выдано 33,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 38,2 млрд рублей.

С началом февраля российские ипотечные банки в соответствии с ожиданиями аналитиков приступили к повышению ипотечных ставок. Стоимость жилищных кредитов выросла сразу у нескольких ведущих игроков рынка, в том числе у Газпромбанка и ВТБ24. Сбербанк пока не торопится повышать ставки, однако здесь также в скором времени произойдут изменения. Рост ставок в феврале 2012 года у ВТБ24 составил до 0,7 п.п., у Газпромбанка – 0,5-1 п.п.

Повышают ставки и региональные банки. Так, с 8,9 до 9,9% поднялась ставка ФиаБанка по программе  «ФИА-ДОМ», в рамках которой можно взять кредит на срок до 30 лет с первоначальным взносом 15%. Кроме того, действует специальное предложение «ФИА-ДОМ плюс ремонт»: те клиенты, кто оформил ипотеку по программе «ФИА-ДОМ», могут взять в кредит до 500 тыс. рублей на ремонт в приобретенной квартире по ставке 10,11%.

«Сегодня с повышением ставок на привлечение клиентов особую роль играют интересные банковские продукты, составленные для сегмента социальной ипотеки», – комментирует господин Баринов. Так, ВТБ24 и Сбербанк запустили программы ипотечного кредитования военнослужащих-участников накопительной ипотечной системы на весьма привлекательных условиях: от 9/9,5% годовых и 20/10% первоначального взноса соответственно. А ипотечный кредит в рамках программы АИЖК «Молодые ученые» должен обеспечить доступным жильем работников науки. Использование материнского капитала также остается в тренде: в минувшем году в Самарской области материнский капитал для погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам на приобретение или строительство жилья получили 5733 семьи. На эти цели было направлено свыше 1,94 млрд рублей, что в 1,6 раза больше, чем в 2010 году.

При всем при этом львиная доля сделок по ипотечному кредитованию в Самарской области (около 80%) по-прежнему осуществляется на рынке вторичного жилья. Согласно статистике при стандартном первом взносе в 20% от стоимости приобретаемого жилья средний размер ставки составляет 12-13% годовых. При таких условиях спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Наиболее активный спрос – на квартиры стоимостью до 1,6 млн рублей.

Рефинансирование

Одной из главных тенденций 2012 года в сфере ипотечного кредитования может стать так называемый «передел» ипотечного рынка, при котором банки среднего размера, не специализирующиеся на ипотечном кредитовании, будут продавать свои ипотечные портфели. «Конкурентная борьба за заемщиков на ипотечном рынке страны продолжает набирать обороты, – комментирует независимый наблюдатель Алексей Бабурин. – Банки один за другим открывают программы по рефинансированию ипотечных кредитов, заманивая чужих клиентов более низкими ставками».

Первым на рынке с предложением о выкупе ипотечных портфелей выступил Сбербанк. Рефинансирование ипотечного кредита выглядит довольно выгодно: банк-покупатель погашает долг в банке, где был открыт кредит, перечисляя туда сразу всю сумму. После чего залог перерегистрируется, а заемщик расплачивается с новым банком по более низким ставкам. В результате, перекредитование может нести реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляет как минимум 2-3%, а иногда и до 8%.

«Доля ипотечных кредитов, выданных в 2011 и начале 2012 года, высока относительно авто- и потребительского кредитования, что может говорить о том, что рынок недвижимости пришел в движение и продолжает развиваться, – комментирует Андрей Жуков, начальник ДО «Тольяттинский» филиала Газпромбанк (ОАО) в Самаре. – Программы по ипотечному рефинансированию позволяют клиентам выбрать банки с более низкими процентными ставками, чем они были в 2009-2010 годах, что дает возможность уменьшить свои ежемесячные платежи. Идет постоянное изменение условий при предоставлении ипотечных кредитов с уменьшением требований к заемщикам».

Впрочем, население не торопится продавать свои кредиты. «Рефинансировать кредит невыгодно, если большая его часть уже выплачена, – считает Анна Волошина, начальник управления маркетинга ЗАО «ФИА-БАНК». – Дело в том, что первое время большую часть ежемесячного платежа составляют проценты по кредиту, а меньшую – тело кредита. Если клиент берет новый кредит,  то в его новом графике платежей в первое время большая часть платежа будет приходиться на  проценты. Поэтому заемщик должен все взвесить и соотнести затраты и сроки по новому кредиту с расходами по действующему. Кроме того, в случае приобретения жилья Налоговым кодексом предусмотрены имущественные вычеты, то есть клиент вправе рассчитывать на возврат подоходного налога, который рассчитывается  от стоимости приобретаемого жилья, а также он имеет право на имущественный вычет от процентов по ипотечному кредиту на покупку этого жилья. Если клиент решается на рефинансирование ипотечного кредита, то теряет право на  вычет с процентов».

По мнению экспертов, значительного увеличения ставок по ипотеке в течение 2012 года, скорее всего, не будет. «В связи с повышением процентных ставок по вкладам, маржинальная доходность по ипотеке снизилась, – объясняет господин Жуков, – однако поддержка государства по предоставлению Внешэкономбанком субсидированных кредитов сдерживает факт повышения процентных ставок по кредитам. Ставка рефинансирования остается неизменной, что также сдерживает повышение процентных ставок».

«Если говорить о населении, то активность в приобретении жилья за счет ипотечных кредитов увеличивается, так как за последние два месяца его стоимость повысилась в среднем на 80-150 тыс. рублей, а фактор предоставления сертификатов молодым семьям в мае только разогреет рынок, – продолжает Андрей Жуков. – В целом внутренних факторов в РФ, мешающих развивать ипотечный рынок, нет, однако внешние факторы могут иметь спекулятивный характер и повлиять на настроения клиентов».

Ольга Городкова, начальник отдела ипотеки филиала «Поволжский» банка «ГЛОБЭКС»:

- Основными причинами того, что ипотека продолжает оставаться недоступной большинству россиян, являются макроэкономические факторы, такие как высокая стоимость жилья, недостаточное количество вводимых в действие новых жилых домов, невысокие темпы роста доходов населения. Правительство ставит задачу удешевления ипотеки, и в этом отношении многое сделано. В частности, в 2011 году средние ставки по ипотеке в стране достигли минимальных уровней за всю историю ипотечного кредитования. Но в настоящее время на рынке наблюдается противоположная тенденция: ряд банков повысили ставки по ипотечным кредитам, в основном, в связи с ростом стоимости пассивов. Банк «ГЛОБЭКС» подавляющее большинство ипотечных кредитов выдает по программам ОАО «АИЖК»; в ближайшее время мы не ожидаем повышения ставок по этим программам. При этом мы советуем всем, кто принял решение воспользоваться ипотечным кредитом, сделать это сейчас, ибо дальнейший потенциал снижения ставок в текущем периоде уже исчерпан.
Если стоимость ресурсов для банков будет расти, банки вынуждены будут повышать ставки по ипотечным кредитам. Сегодня государство пытается активно стимулировать рост спроса на ипотечные кредиты на строящееся жилье. Строящиеся квартиры не только стоят дешевле, чем на вторичном рынке, но и ипотечные программы банков на приобретение строящегося жилья имеют зачастую более привлекательные условия по сравнению с ипотекой на вторичное жилье. При благоприятном развитии рынка строительной отрасли в 2012 году можно ожидать и роста популярности ипотеки на «первичку».
Разнообразие предлагаемых на рынке ипотечных программ, государственная поддержка ипотеки,  активизация строительной отрасли и рост объемов вводимого жилья, рост доходов населения – таковы факторы, которые будут в ближайшие годы определять уровень доступности ипотеки для населения нашей страны.