Как украсть небоскреб. Идеи для Тольятти (часть 8)

В Санкт-Петербурге первый доходный дом был открыт в 2010 году на Коломяжском проспекте. Деньги в него вложил финский пенсионный фонд, который потратил на выкуп квартир в двух подъездах дома около $50 млн

Справедливости ради стоит отметить, что доходные дома (то есть дома, квартиры в которых предусмотрены только для сдачи в аренду) впервые появились в ХVIII веке и именно в Петербурге. В то время в городе на Неве существовали доходные дома и квартиры для жильцов практически всех классов и уровней достатка: «барские» апартаменты имели до 30 комнат, квартиры для среднего класса – 2-3 комнаты, кухню, санузел на лестничной площадке. Бедные мещане и студенты могли снять дешевую квартиру, комнату или даже «угол» комнаты в мансарде благодаря развитой системе субаренды. В те времена владение доходным домом считалось прибыльным и стабильным делом, а желающих снять квартиру всегда было достаточно – не все петербуржцы, даже состоятельные, могли позволить себе иметь личные особняки.

В современном Санкт-Петербурге первый доходный дом был открыт в 2010 году на Коломяжском проспекте. Правда, деньги в него вложил не муниципалитет и не местный бизнес, а финский пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund, который потратил на выкуп квартир в двух подъездах дома около $50 млн. За первые три месяца работы ООО «Коломяжский, 15» (дочерняя организация фонда) сдало в аренду более половины квартир, причем с гарантией для своих потенциальных клиентов европейского стандарта качества, безопасности и комфорта проживания.

Для жильцов этого дома трудится слаженная команда профессионалов из 15 человек: консьержи, уборщики, электрики, сантехники, дворники. Результатом работы стала 100% заполняемость квартир в выкупленных подъездах. По словам директора ООО «Коломяжский, 15» Елены Гришиной, покупка квартир фондом – это один из инструментов сохранения денег: «Выбор места обусловлен выбором ниши, мы решили сдавать в аренду жилье для среднего класса. Эти 276 квартир от одной до трех комнат, а также 52 машино-места в крытом паркинге мы будем сдавать жильцам на 11 месяцев с возможностью пролонгации договора».

После года работы доходного дома на Коломяжском инвестор оценил проект как перспективный и решил продолжить вкладывать капитал в квартиры в Петербурге. Его примеру последовали и бизнес-структуры. В результате в этом году в городе на Неве планируется построить 58 доходных домов.

«В Тольятти мы начинали развивать тему доходных домов еще в 2007 году, – комментирует управляющий агентства REALest 8 Алексей Журавлев, – сделали несколько доходных квартир и стали сдавать их в аренду. Дело шло неплохо, пока не наступил кризис. Но сейчас доходные дома снова в тренде».

Эксперты считают, что при организации доходных домов на территории нашего города необходимо учитывать несколько моментов. Момент первый: собственно доходность. Сегодня в Тольятти аренда однокомнатной квартиры стоит около 10 тыс. рублей. То есть чтобы проект доходного дома окупился, потребуется 10 лет. За это время может произойти многое – изменятся цены на недвижимость, появится необходимость сделать ремонт, возрастет капитализация объекта. «Соответственно, частный инвестор будет иметь низкую доходность от такого проекта, и вряд ли ему это будет интересно, – отмечает господин Журавлев. – А вот если строить такие дома в доле с государством, тогда у частника получится доход в 20% годовых. И это уже становится интересно».

Следующий момент – это владение собственностью и зоны ответственности. «В случае если домом владеют два собственника, лучше выбрать форму владения «закрытый паевой инвестиционный фонд», – говорит независимый эксперт Виктор Михайлов. – Там уже и доходность может «плавать», и по налогам повыгоднее, капитализация будет прирастать в год по 10 % годовых, а за десть лет будет 100%».

Еще один момент – эксплуатация объекта. Здесь мнения экспертов сходятся в одном: иметь квартиры в разных подъездах очень сложно и невыгодно. Лучше владеть квартирами в целом подъезде – это приличное количество метров и, соответственно, денег.

«У нас существует еще один сегмент, более выгодный в настоящий момент, чем все остальные, – говорит Алексей Журавлев, – это тот же доходный дом, только квартиры классом выше – для иностранных специалистов. Они сейчас массово арендуют жилье в Тольятти. И самое главное, что их не устраивает – это социальная среда, в которой они живут. Для таких клиентов нужен отдельный объект – с парковкой, охраной, с внутренним двориком. Для этого идеально подходит объект на Спортивной, 1. Признаюсь, что нам было бы очень интересно поучаствовать в реализации такого проекта».

Прежде чем использовать этот материал, обязательно ознакомьтесь с правилами.