Недвижимый Тольятти
События
Темпы ввода нового жилья в Тольятти уже несколько лет не радуют. Динамика говорит сама за себя. В 2006 году в городе было введено в эксплуатацию 170 тыс. кв. м жилья. В 2007 году введено 200 тысяч кв. м жилья. В 2008 году было введено всего 170 тысяч кв. м жилья, но через год этот показатель уже выглядел достойно, потому что в 2009 году был поставлен антирекорд – в Тольятти было введено в эксплуатацию 68 тысяч квадратных метров жилья, что пока является историческим минимумом. В 2010 году введено 111,6 тыс. кв. м жилья.
В декабре 2011 г. в Тольятти было введено в эксплуатацию 3 многоквартирных жилых дома общей площадью 20,5 тыс. кв. м. Это жилые дома ЗАО «ТДСК» в микрорайоне Шлюзовой (ул. Гидротехническая, 28Б), ЗАО фирма «Жилстрой» в Комсомольском районе (севернее дома № 46 по ул. Куйбышева) и ООО «Единение» в Автозаводском районе (Ленинский проспект, квартал 3а).
Всего в 2011 г. было введено в эксплуатацию около 116,7 тыс. кв. м жилья (многоквартирные и индивидуальные жилые дома). Таким образом, план ввода жилья был выполнен на 105%. Напомним, что план ввода жилья в 2011 г. составлял 111 тыс. кв. м.
Отсутствие строительного бума в городе автоматически переадресовывает продавцов и покупателей на рынок вторичного жилья. Последние три года цены на вторичном рынке практически стояли на месте – как минимум не было резких колебаний. Но в минувшем 2011 году произошло несколько событий, ожививших рынок и в конечном итоге приведших к повышению цен на жилье.
В первую очередь это события, связанные с печально известным первым подъездом дома № 55 на улице Ворошилова. Напомним, возведение вставки, закончившееся экстренным расселением целого подъезда, с 2003 года велось силами ЖСК «Жасмин-дом». Разрешения на стройку кооператив не получил ни в начале строительства, ни по окончании.
В итоге всех мытарств и судебных процессов муниципалитет был вынужден выделить из городского бюджета более 71 миллиона рублей на приобретение 35 квартир. Эта новость оживила рынок – стоимость однокомнатных квартир моментально повысилась в среднем на 100 тысяч рублей. К тому же повышению цен на жилье способствовало второе заметное событие – выделение жилищных сертификатов молодым семьям.
Напомним, что до конца 2010 года в Тольятти действовала городская целевая программа «Молодой семье – доступное жилье» на 2004-2010 годы. В ноябре 2010 года молодым тольяттинским семьям были выданы 29 свидетельств о праве на получение социальных выплат на приобретение или строительство жилья. Освоение данных средств осуществлялось с ноября 2010 года по август 2011 года. За счет средств бюджетов всех уровней молодыми семьями из списка 2010 года были использованы социальные выплаты на приобретение 24 квартир, общая площадь которых составила 1166 квадратных метров. Общая стоимость приобретенных жилых помещений составила 32 миллиона 441 тысячу 920 рублей. Таким образом, было освоено 100% средств федерального бюджета, бюджета Самарской области и бюджета Тольятти, выделенных на предоставление социальных выплат молодым семьям в 2010 году.
Для рынка недвижимости это не было заметным событием – молодые семьи покупали лишь два-три десятка квартир в Тольятти. Картина принципиально изменилась в конце 2011 года. В соответствии с целями и задачами, установленными подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, постановлением мэрии Тольятти была утверждена долгосрочная целевая программа «Молодой семье – доступное жилье» на 2011-2015 годы. Информация о новых условиях подпрограммы была опубликована в средствах массовой информации, на сайте мэрии размещались нормативные законодательные акты, а также актуальные новости для молодых семей. О продвижении очереди можно было узнать на интерактивном сервисе «Узнать номер очередности». На интерактивном сервисе «Предварительный расчет возможного участия в подпрограмме» молодые семьи смогли предварительно оценить свои возможности как участника подпрограммы.
В итоге список молодых семей – претендентов на получение социальных выплат в 2011 году, утвержденный правительством Самарской области, теперь состоит из 1333 тольяттинских семей. И эта новость всколыхнула рынок, который три года топтался на одном месте – квартиры подорожали.
И, наконец, дал о себе знать и третий фактор: банки начали активно предлагать ипотечные программы. В 2009 году ипотечных программ в Тольятти вообще не было. Теперь же банки поверили, что горожане оправились после кризиса и снова представляют собой платежеспособных клиентов. На сегодняшний день практически каждый банк, представленный в Тольятти, имеет одну или несколько ипотечных программ. Естественно, данная активность не могла не найти своего отражения в ценах на жилую недвижимость.
Итоги и прогнозы
Давайте посмотрим, что происходило со средней стоимостью одного квадратного метра жилья с лета 2011 года по настоящий момент (данные любезно предоставлены компанией «Волга-Инфо»). В середине лета 2011 года 1 кв. м в Тольятти в среднем стоил 32,5 тыс. рублей. В ноябре прошлого года – 33,5 тыс. руб. В конце декабря 2011 года – 35,1 тыс. руб. А на минувшей неделе один квадратный метр стоил уже 37,1 тыс. рублей.
Таким образом, за первые два месяца 2012 года (январь – февраль) квадратный метр прибавил в цене порядка 1,8 тыс. рублей. Наиболее популярным предложением на рынке традиционно являются однокомнатные квартиры московской планировки. По состоянию на начало минувшей недели в Тольятти предлагалось 126 подобных квартир при средней стоимости 1438 тыс. рублей. Напомним, что в последних числах 2011 года такое же предложение могло обойтись покупателям в 1342 тыс. рублей. Рост в 7%. Если рассматривать картину в общем порядке, то рост цен зафиксирован по всем планировкам, представленным на тольяттинском рынке. И, скорее всего, в самое ближайшее время цены уже достигнут своего максимума. По крайней мере, до осени такой активный рост они уже вряд ли будут демонстрировать. Тем более что федеральные программы поддержки молодых семей уже внесли свою лепту в ценовую политику местных продавцов. Поэтому в ближайшие месяцы цены будут расти в плановом порядке, подогреваемые больше доступной ипотекой и относительным ростом благосостояния некоторых горожан. Впрочем, самое время для тех, кто решил конвертировать квадратные метры в денежные знаки. Потому как к лету активность на рынке традиционно снижается, и следующего всплеска активности приходится ожидать в октябре – декабре 2012 года.
Вероятно, есть смысл поторопиться и с ипотекой. Несмотря на то, что ипотечные кредиты также стали доступны, как в докризисный период, повышать ипотечные ставки банки начали в октябре прошлого года. На федеральном уровне это сделали Юникредит банк, Райффайзенбанк, Альфа-банк и «Интеза». С января рост ускорился. По данным маркетингового агентства MARCS, Россельхозбанк повысил процентные ставки по ипотеке в рублях на 0,5 п.п., Юникредит банк – еще на 0,25-0,5 п.п., МДМ банк – на 0,5-2 п.п., «Абсолют» – на 0,8-2 п.п., ВТБ24 – на 0,2-0,7 п.п., Газпромбанк на 0,4-1 п.п. Сбербанк и «Уралсиб» подняли ставки по отдельным ипотечным программам. В начале марта к ним присоединились «Дельтакредит» (+0,5% годовых), Номос-банк (+0,5 – 1,25% годовых), Инвестторгбанк (0,4-0,7% в рублях и валюте по кредиту «Надежный» на квартиру или дом) и Банк жилищного финансирования (0,5-1% в рублях и валюте). Последний также отказался от ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Банкиры оправдывают свои действия удорожанием денег. За последние шесть месяцев стоимость привлечения средств с рынка облигаций увеличилась почти на 2 п.п. финансисты надеются, что ситуация на мировых финансовых рынках улучшится, но ожидают дальнейшего повышения ставок по ипотеке.
Временный ажиотаж
Юрий Терехов, директор «Агентства недвижимости Терехова»:
– Еще осенью 2011 года мы все стали свидетелями внезапного повышения цен на жилую недвижимость эконом-класса. За полтора года стоимость такого жилья выросла на 15%! Многие эксперты тут же отметили данный скачок как безусловный плюс, знак оживления рынка и тенденцию к развитию Я же считаю иначе.
Данное увеличение стоимости квадратных метров является ярким свидетельством тому, что кризис у нас еще далек от своего завершения. Денежная масса в стране неуклонно сокращается. Правительство, пытаясь повлиять на потребительский интерес, слабо проявляемый к недвижимому имуществу, разрабатывает массу законопроектов искусственного стимулирования спроса: материнский капитал, сертификаты молодым семьям, ветеранам войны. Эти меры и стали главным катализатором ценового повышения.
В Тольятти сегодня осталось еще около 1 тыс. человек, которые пока не успели обналичить свои сертификаты. А срок их действия, между прочим, истекает в июле текущего года. Поэтому не удивляйтесь, когда в июле рынок оживится еще больше и цены чуть прыгнут вверх. После чего в течение полугода на рынке наступит тишина и покой: инертное состояние без особых колебаний и потребительского интереса. В 2013 году стоимость метра упадет на 5-7%. А потом, в ближайшие два-три года, никаких серьезных скачков: ни вниз, ни вверх.
Что касается коммерческой недвижимости и жилья бизнес-класса, ситуация в данном секторе только подтверждает мою точку зрения. Здесь спрос не растет, квадратные метры продаются плохо. В 2005 году цена 1 кв. м квартиры бизнес-класса в Тольятти была на 20-30% выше стоимости недвижимости более низкого уровня. Сегодня 1 кв. м однокомнатного жилья эконом-класса стал продаваться за 50 тыс. рублей. Это притом, что 1 кв. м элитной квартиры отдают уже за 35-40 тыс. рублей. Поэтому люди перестали активно приобретать загородные дома и дорогие квартиры, опасаясь, что в дальнейшем цены на такую недвижимость еще сильнее пойдут вниз.