Рекорды квадратных метров. Стоимость жилья в Тольятти в 2006 году выросла на 45%

Назло рекордам

Масса рекордов захлестнула в 2006 году потребительскую активность граждан в получении кредитов, покупке квартир, машин и холодильников. Банкиры выдерживали натиск заемщиков, грузчики накачивали мускулы, отгружая проданный магазинами товар. Регистрационная палата, несмотря на происки законотворцев, все-таки выстояла перед штурмом озабоченных покупателей, продавцов и прочих нуждающихся, обработав рекордное число сделок по купле-продаже недвижимого имущества. По количеству зарегистрированных имущественных прав Самарская область стала лидером среди других регионов.

Цены 2006 года на тольяттинские квартиры в буре потребительских страстей вели себя относительно скромно. Скромно относительно шкалы ценовой динамики жилой недвижимости ряда городов России. Квартиры в Тольятти, по обобщенному показателю, стали дороже за год на 45%. В масштабах нашего города это очень много, но на фоне, к примеру, Екатеринбурга (+139% на начало декабря), мы выглядим довольно скромно.

Год ипотеки

В рамках рынка тольяттинской недвижимости, не отвлекаясь на события международного масштаба, можно отметить, что 2006 год стал весьма успешным для ипотеки, обозначенной властями как главный инструмент решения жилищных проблем. Улучшились условия ипотечного кредитования, резко увеличились объемы сделок по купле-продаже жилья с использованием ипотеки.

Банков, предлагающих эту услугу, стало больше, а их требования к заемщикам — мягче. Ипотека стала реальностью во всех сегментах рынка недвижимости и по многим позициям может конкурировать с ипотечными программами развитых стран (скорость рассмотрения заявки, отсутствие у многих банков штрафов за досрочное погашение, возможность подтверждения «серых» доходов и т. д.). Минимальные процентные ставки по кредитам на сегодняшний день ниже уровня инфляции в стране. Для многих развитых стран это нонсенс.

Недвижимые нравы

Рынок жилья вступил в 2007 год с острым дефицитом предлагаемых к продаже квартир. Волна потребительского спроса на ипотечные кредиты, захлестнувшая Тольятти в 2006 году, незамедлительно сказалась и на росте цен жилой недвижимости. Покупательская масса была несоизмерима с весьма скудным ассортиментом предложений. К концу года дефицит запрашиваемых покупателями квартир резко обострился.

Привычный объем вторичного рынка жилья по городу в предыдущие годы составлял порядка 6 тысяч квартир и более. На конец декабря объем предложений сократился вдвое, составив около 3 тысяч квартир, из которых реально готовых к продаже насчитывалось всего лишь несколько десятков.

Наибольшая покупательская востребованность сохраняется на типовые квартиры нового фонда, 1-, 2-комнатных вариантов. Квартиры в новых кварталах (18, 20, 21), на Южном шоссе, улице Офицерской предлагаются и сейчас по более высокой ценовой планке, чем аналогичные планировки в центральной части района.

Квартиры повышенной комфортности с площадью кухни 12 и более кв. м пока еще не многим по карману, но их доля на рынке за последнее время значительно возросла.

Активно расширяется ассортимент квартир с отделкой, часто в рекламе описанных как «евро». В Комсомольском районе доля предложений квартир нового фонда уже составляет половину.

Желающих приобрести «нерукотворные» варианты пока еще немного, и это отражается на ценовой динамике этих квартир. Квартиры «евро», находящиеся в продаже год и более, практически не корректируют свои цены в сторону увеличения, вслед за быстро дорожающим эконом-классом. Более уверенными в ценовом определении держатся квартиры с 3—4 и более комнатами.

На начало января 2007 года наблюдается следующее соотношение ценовых планок кв. м типовых панельных квартир и квартир повышенной комфортности: средневзвешенная цена условного кв. м 1-комнатной «москвы» составляет 41,1 тыс. рублей, цена квадрата квартиры повышенной комфортности колеблется в пределах 35—38 тыс. рублей; кв. метр «двушки» в панели составляет 35,7 тыс. рублей, диапазон же стоимости кв. м «двушек» повышенной комфортности весьма разбросан — 31 — 38 тыс. рублей. Верхние планки ценового диапазона 3-, 4- и более комнатных квартир повышенной комфортности доходят до 36, 48 тыс. рублей за кв. м, на фоне старой «панели» — 31,9, 30,0 тыс. рублей.

Куда растем

Нынешней зимой распустились не только почки на деревьях, но и цены на квартиры. За декабрь тольяттинские квартиры выросли в цене более чем на 7%.

Стоимость 1-комнатных квартир московской планировки в 900 тысяч рублей в начале января 2006 года пугала многих покупателей. К концу года такие квартиры ценой в один миллион триста пятьдесят тысяч рублей купить было очень затруднительно, более доступными по готовности к продаже были предложения в пределах 1400—1450 тыс. руб. Рекордсменами в ценовых прыжках за год оказались: 1-комнатные квартиры старомосковской планировки — 50,9%; московской планировки — 49,7%; хрущевской планировки — 49,2%. 

В первый ряд рекордсменов можно поставить 4-комнатные квартиры старомосковской планировки с очень ограниченным числом предложений, их показатель удорожания к концу года составил 54,3%. Когда-то уверенно лидирующая в ценовых уровнях макаровская планировка за 2006 год снизила свои обороты, подорожав лишь на 40,9% — 1-комнатная, на 44,2% — 2-комнатная, и на 27,4% — 3-комнатная. На ценовой шкале типовых квартир все выглядит гармонично, каждый вариант соблюдает классическую дистанцию от других. Но при общем фоне роста цен на квартиры изменяется и ценовая разница между вариантами 1- — 4-комнатных квартир.

Можно рассмотреть следующий пример на квартирах московской планировки: на начало января 2006 года, при обмене с 1-комнатной квартиры на 2-комнатную доплата составляла по усредненному показателю 324,2 тыс. рублей, сейчас владелец 1-комнатной квартиры вынужден доплачивать при обмене на 137,4 тыс. рублей больше, то есть 458,9 тысячи.

На 111,2 тыс. рублей выросла доплата при обмене 3-комнатной квартиры на 4-комнатную, доплата на начало января 2007 года составляла в среднем 259,8 тыс. рублей. Менее изменился ценовой разрыв между 2-комнатной и 3-х, увеличение произошло на 63,5 тыс. рублей, составив доплату в 281,8 тыс. рублей. Но эта ситуация временная и последующая ценовая «ломка» неизбежна.

Ценовая ломка

Мощнейший всплеск удорожания в мае оказался практически идентичен по силе с показателями декабря — 7,7—7,8% в месяц. В майский период на такое резкое волнение повлияло несколько факторов: резко увеличившийся спрос на ипотечные кредиты и резкое сокращение объема предлагаемых к продаже квартир. В конце года к острому дефициту прибавилась еще и традиционная предновогодняя паника покупателей, подогретая ожиданием выхода на рынок новой покупательской массы по программе «молодая семья».

Пиковая активность всплеска цен в 2006 году практически совпала с периодами ценовой активности 2005 года, так же повторяются периоды повышенной активности в мае, августе и декабре. В период январь-март 2005—2006 годов рынок снижал свою активность, что весьма трудно будет сказать по началу 2007 года. Ограниченный объем рынка и не редеющие ряды покупателей не создают впечатления приостановки ценового роста.

Без кофейной гущи

Ситуация рынка 2007 года более осложняется многими новыми факторами. С одной стороны: потребность в жилье, в лучших условиях проживания у населения возрастает, растут в какой то степени и доходы, продолжает увеличиваться спрос на ипотечные кредиты. Банков, предлагающих ипотеку, становится в городе все больше.

Появляются дополнительные программы по субсидированию молодых семей и пр. С другой стороны: по ряду затянувшихся не на один год причин ограниченность ввода в эксплуатацию строящегося жилья создает значительный вакуум предложений на рынке. Происходит увеличение дисбаланса соотношения спроса и предложения, что, естественно, отражается на ценовой активности.