Рынок недвижимости. За год квартиры в Тольятти потеряли в стоимости до 25%

24.03.2016 / 11:04
По разным оценкам, в прошлом году цены на недвижимость в Тольятти потеряли от 8 до 20%. В этом году тренд на снижение прайса будет сохраняться. Падение по итогам 2016 года может составить еще 10%.

недвижимость

По данным СОФЖИ, за год средняя цена одного квадратного метра объектов недвижимости в Самарской области снизилась на 5,7 тыс. рублей, или на 10,32%. Одновременно с этим до 10% сократилась и прибыль застройщиков жилья. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, в предыдущие годы застройщики даже не начинали новые проекты с такой маржой. На прошлой неделе «ПН» обсудил с представителями отрасли, как будут меняться цены на жилые квадратные метры в 2016 году, а также основные тенденции в сфере коммерческой недвижимости.

 

Меньше метров

Самарский областной фонд жилья и ипотеки по поручению министерства строительства Самарской области подготовил и опубликовал отчет о ситуации на рынке недвижимости Тольятти по итогам января 2016 года. «В разрезе территориального деления наибольшее количество предложений приходится на Автозаводский район – 60,7%. При этом по типу жилья в лидерах «современная панель» – 36,8% от общего количества предложений», – говорится в отчете.

Что касается стоимости жилых квадратных метров, максимальная удельная цена 1 кв. м площади у однокомнатных «элиток» в Центральном районе – 58,2 тыс. рублей, минимальная – у трехкомнатных квартир «современная панель» в Поволжском – 29,8 тыс. рублей. В марте 2015 года самая высокая стоимость квадратного метра на вторичном рынке находилась на отметке в 65 тыс. рублей, самое дешевое жилье продавалось по 31 тыс. за 1 кв. м.

«По разным оценкам, в прошлом году цены на недвижимость в Тольятти потеряли от 8 до 20%. В этом году тренд на снижение прайса будет сохраняться. Падение по итогам 2016 года может составить еще 10%», – говорит директор агентства недвижимости «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин.

«Больше всего в стоимости потеряли квартиры в устаревшем жилом фонде на последних и первых этажах, без балконов, «хрущевской» и «старой московской» планировок. Даже при нормальной рыночной обстановке цены на них были невысокими, а сейчас падение достигает 25%», – говорит директор «САБА-С» Анатолий Сидоров.

«Наибольший интерес у покупателей сегодня вызывает недорогое жилье экономкласса. Строительные компании активно предлагают не просто однокомнатные квартиры, а квартиры-студии, которые за счет малой площади и соответственно более низкой цены пользуются повышенным спросом у населения. Этот спрос диктует текущая ситуация, когда реальные доходы имеют тенденцию к снижению», – сообщает управляющий филиалом «Поволжский», банк «Глобэкс» Владимир Аверин.

Так, например, в 2014 и в 2015 годах в России было введено примерно одинаковое количество жилья – около 84 млн кв. м. Но в 2015 году в штуках квартир было продано на 10% больше, рост объемов ввода жилья экономкласса превысил 30%. Тольятти не исключение.

Анатолий Сидоров сообщает, что в ЖК «Питер» и в ЖК «Солнечный» в первую очередь раскупают квартиры-студии площадью 23–27 кв. м. «Покупательская активность сегодня очень низкая, и чем дороже стоит жилье, тем медленнее оно продается», – объясняет господин Сидоров.

 

На грани рентабельности

Нестабильная ситуация в стране непосредственным образом отражается и на застройщиках. «В нынешних экономических условиях девелоперы начали соглашаться работать при прибыли на уровне 10%. Они начали понимать, что в нынешних условиях даже такая маржа – это хорошо. Раньше с подобной рентабельностью никто не начинал новых проектов», – сообщает министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. По его словам, главная проблема на рынке недвижимости связана с падением спроса и платежеспособности населения.

Алексей Кирюшин считает, что у тольяттинских застройщиков еще есть некоторый запас прочности, поэтому не исключено, что цены в новостройках могут снизиться на 10% в течение года. О продолжившемся падении цен как на первичном, так и на вторичном рынке говорит и Анатолий Сидоров. «Для того чтобы привлечь внимание клиента, застройщики сегодня готовы продать несколько квартир в строящихся объектах на грани себестоимости или с минимальной рентабельностью. На вторичке о рентабельности можно давно забыть, но, судя по экономическому прогнозу, цены и здесь не достигли дна», – считает господин Сидоров.

Сами застройщики говорят, что сейчас стоимость квадратного метра находится на максимально низкой отметке, на рынке много предложений представлено с большим дисконтом. «При таком многообразии ассортимента подобрать оптимальный вариант по соотношению цена–качество не составляет никакого труда. Если еще два года назад с застройщиками было сложно договориться о снижении стоимости, то теперь пришло время покупателя и именно он диктует условия», – считают сотрудники отдела продаж строительной компании «Патриот».

Основным фактором, сдерживающим стремительное падение рынка недвижимости, по-прежнему остается федеральная программа субсидирования ипотеки на первичном рынке. «Банк «Глобэкс» выдал в Тольятти в 2015 году более 5 млрд рублей ипотечных кредитов, увеличив показатель в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Основной рост пришелся на госпрограмму по субсидированию ипотеки на первичном рынке», – говорит господин Аверин.

По словам Анатолия Сидорова, 80–90% клиентов его компании в лучшем случае имеют на руках материнский капитал, а дальше – ипотека, за живые деньги сегодня совершается единичное количество покупок. Кроме того, немало сделок с недвижимостью осуществляется с использованием разных форм господдержки молодых семей, переселенцев, детей-сирот и военнослужащих.

 

Пустеющие офисы

«С точки зрения инвестиционного инструмента, я бы не стал утверждать, что недвижимость – хорошее решение. Если раньше можно было купить квартиру и продать ее через три года без уплаты налога государству, то сейчас этот срок продлен до пяти лет, кроме того, цены продолжают снижаться. В 2008 году у меня были клиенты, которые пытались сохранить деньги, купив элитную квартиру, однако при ее продаже они потеряли 350 тыс. рублей. В этот кризис складывается аналогичная ситуация», – объясняет господин Сидоров.

Также эксперты говорят, что снизилась и привлекательность получения пассивного дохода от наличия такого актива. Так, стоимость аренды квартир упала в Тольятти на 20–25%. Если раньше однокомнатную меблированную квартиру площадью 30–35 кв. м со свежим ремонтом можно было сдать за 25 тыс. рублей в месяц, то сегодня потолок – 17 тыс. рублей.

«Инвесторы ушли с этого рынка ввиду его низкой доходности и отсутствия факторов, работающих на повышение спроса и цены сделок. Хотя государственная поддержка в этом секторе рынка работает, однако силы ее воздействия вряд ли хватит для удержания стоимости от дальнейшего падения», – считает управляющий агентства «REALest-8» Алексей Журавлев.

В сфере коммерческой недвижимости также растет количество предложений, при этом потребность в них сокращается. «Каждый вводимый в строй торговый объект опустошает соседние, что приводит к снижению ставки и появлению новых полупустых ТЦ», – констатирует специалист по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Русская жемчужина» Роман Луценко.

Участники рынка говорят, что в текущей ситуации вложения в коммерческую недвижимость могут быть выгодными, если покупать выигрышный объект со значительной скидкой. При этом такие инвестиции стоит рассматривать как защиту рублевых средств от инфляции, но не как механизм для последующего заработка. «К выгодным вложениям я бы отнес массово возводимые одноэтажные торговые павильоны в местах с высокой проходимостью – это минимум затрат при максимальном размере арендных ставок», – считает господин Луценко.

Алексей Журавлев уверяет, что коммерческая недвижимость в Тольятти – самый проблемный сегмент рынка. «Арендаторы просят скидок, ищут помещения со ставками на 50% ниже уровня лета 2014 года, как следствие этого – большое количество расторгнутых отношений», – говорит господин Журавлев. Среди основных причин происходящего управляющий бизнес-центра SUMMIT Андрей Марченко называет заметное снижение деловой активности в городе. По его словам, главная задача на этот год – сохранить всех имеющихся арендаторов. Сейчас в SUMMIT пустует более 20% площадей, в основном это офисы формата open space: большие по площади и не предполагающие внутренних перегородок. Стоимость аренды квадратного метра здесь варьируется в пределах от 350 до 600 рублей.

Среди вынужденных мер, на которые сегодня идут собственники офисных и торговых помещений в борьбе за арендатора, – снижение прайса до 30%, арендные каникулы или проведение ремонта под нужды заказчика.

 

__________________________________________________________________________

Комментарии:

__________________________________________________________________________

GGG1

Преслав Иванов, директор регионального агентства недвижимости «Аванс»:

– В отличие от рынка жилой недвижимости рынок коммерческой будет не так стремительно снижаться в ценах и сохранит больший спрос. Востребованы площади под размещение магазинов торговых сетей, неплохо чувствуют себя производства в строительной сфере, есть спрос на площади для размещения заведений общепита.

Именно коммерческую недвижимость считаю сегодня основным инвестиционным направлением. Особенно сейчас, когда стоимость квадратного метра в продаже снизилась. Но стоит отметить, что не все ее направления актуальны. Например, офисные помещения очень мало востребованы в силу того, что множество организаций в целях оптимизации и сокращении расходов переезжают в офисы поменьше и подешевле.

Противоположная ситуация в сегменте производственных площадей: их покупка, как форма инвестиций – хороший вариант. Сейчас многим требуются склады и производственные площади. Также начинает активно развиваться рынок «жилья для приезжих», когда коммерческие помещения переводят в жилой фонд и используют как места проживания приезжих рабочих. Для части владельцев коммерческая недвижимость стала «чемоданом без ручки»: ее обслуживание и содержание дорожает, а доходность падает. Поэтому многие объекты в среднесрочной перспективе поменяют хозяев.

Если недвижимость нужна для сохранения имеющегося капитала, необходимо сформировать «пенсионный фонд», то рекомендую приобретать недвижимость в США, например в Майами: стабильно, надежно, перманентно дорожает на 10–15% в год и к тому же продать ее всегда можно за доллары по курсу 1:1.

Если цель – выгодно купить для конкретных задач собственных бизнес-процессов внутри города, страны, то самое время выгодно приобретать и сильно торговаться. Не хотите торговаться – подождите еще год-полтора, когда цены снизятся сами. Деньги сегодня в цене, и тот, у кого они есть, может диктовать условия и прайс.

__________________________________________________________________________

 

GGG2

Денис Болилый, директор агентства недвижимости «Сота»:

– Выбирая тактику поведения на рынке, покупатели и продавцы должны учитывать, что в ближайшее время общее снижение цен на рынке недвижимости будет продолжаться. Тем, у кого «не горит», я бы рекомендовал подождать с продажей недвижимости полтора-два года. А вот те владельцы, кому срочно нужны деньги, пусть продают свои объекты. Причем нужно соглашаться на скидки и снижение цены, иначе можно потерять и клиента, и возможность реализовать объект сейчас.

На рынке сейчас время покупателей. Цены на жилье упали на 30–35%, а на коммерческую недвижимость – до 50%. Отмечу, что на новостройки цены снижаются не так стремительно. Конечно, приобретение недвижимости в таких условиях можно назвать выгодным вложением средств. Но к осени рынок может просесть еще больше. Так что, если нет серьезной необходимости в жилье или в офисном, складском помещении, то совет – подождать лета, осени, когда стоимость квадратного метра будет еще ниже.

При минимуме спроса и максимуме предложений инвестиционный интерес к недвижимости крайне низок. Инвестировать сейчас в жилую недвижимость не имеет смысла, потому что доходы от аренды будут минимальными. Рынок перенасыщен предложениями, и цены резко пошли вниз. К примеру, снять однокомнатную квартиру в Тольятти можно уже за 4 тыс. рублей.

Коммерческая недвижимость в качестве объекта инвестирования тоже вызывает сомнения. Спросом пользуются складские помещения, а вот офисные площади заполнены частично. Компании оптимизируют расходы на аренду: переезжают в офисы меньшей площади или в офисные центры более низкого класса и уровня комфорта. Приобретать коммерческую недвижимость с инвестиционной точки зрения выгодно лишь в том случае, если у вас есть якорный арендатор, с которым заключен долгосрочный договор.