Рынок недвижимости. Спад продаж и замедление темпов строительства
По мнению экспертов, ажиотажного спроса на квартиры, дома и земельные участки, который случился в конце 2014 года, в период обвала национальной валюты, уже нет и не будет. Дорогие кредиты и падающие реальные доходы населения отразятся и на темпах строительства. Участники рынка прогнозируют, что многие проекты, которые должны быть сданы в этом году, рискуют остаться незавершенными. На прошлой неделе «ПН» вместе с представителями отрасли разбирался в том, как будут меняться цены на жилые квадратные метры в текущем году, а также какие факторы повлияют на развитие этого рынка.
В свободном падении
В прошлом месяце Самарский областной фонд жилья и ипотеки по поручению министерства строительства Самарской области подготовил и опубликовал отчет о ситуации на рынке недвижимости Тольятти. «В разрезе территориального деления наибольшее количество предложений на рынке вторичной недвижимости Тольятти приходится на Автозаводский район – 60,4%. При этом по типу жилья в лидерах «современная панель» – 35,1% от общего количества предложений. Большая часть таких квартир приходится на Автозаводский район – 23,8%», – написано в отчете.
Что касается стоимости жилых квадратных метров, то максимальная удельная цена 1 кв. м площади у однокомнатных «элиток» в Центральном районе – 65 тыс. рублей, минимальная – у трехкомнатных «сталинок» в Шлюзовом, 31 тыс. рублей. Согласно данным, средняя цена 1 кв. м в феврале 2015 года по сравнению с январем имеет тенденцию к незначительному снижению. По отношению к аналогичному периоду прошлого года стоимость недвижимости выросла на 3,02%.
«Несмотря на то, что в прошлом году цены несколько увеличились, в этом году я бы ставил на некоторое снижение. Продажи будут падать вместе с доходами населения, и, значит, жилье будет дешеветь», – уверен руководитель проекта «Роснедвижимость» Александр Плутт.
«За прошедший год цены выросли примерно на 3,5%. Продавец всегда хочет получить максимум, но все диктует рынок. В этом году многое будет зависеть от ипотечной ставки и экономической обстановки. Когда карман пустеет, человек в первую очередь думает о собственном желудке. По моим прогнозам, в финансовом выражении только в 2015 году рынок просядет примерно на 20%», – рассуждает директор «САБА-С» Анатолий Сидоров.
Если в 2013 году участники рынка отмечали, что 80% сделок проходило через ипотечное кредитование, то сейчас, по словам Александра Плутта, их количество сократилось в разы. «Кредиты стали недоступны, наличных денег у людей тоже больше не стало. Кроме того, постепенно сокращаются различные госпрограммы», – сообщает господин Плутт.
Доступная ипотека
Однако директор агентства недвижимости «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин не разделяет мнение пессимистично настроенных коллег. «Сейчас вся экономика переживает непростые времена, но думаю, что самый сложный этап уже позади. На данный момент рынок находится в стадии рецессии, однако у него есть перспективы для развития. В частности, я имею в виду решение государства о субсидировании ипотечной ставки до 12% на приобретение недвижимости на первичном рынке», – говорит господин Кирюшин.
В рамках антикризисных мер правительство РФ приняло решение о предоставлении субсидий на возмещение недополученных доходов кредитных организаций и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию при выдаче физическим лицам кредитов по ставке 12% годовых.
На прошлой неделе о начале выдачи жилищной ипотеки с государственной поддержкой под 11,5% заявил Газпромбанк. Представители ВТБ24 сообщили, что банк готов выдавать гражданам ипотеку по программе господдержки под 12%. Вслед за ними Сбербанк анонсировал выдачу ипотечных кредитов под 11,9%.
Стоит отметить, что субсидии будут распространяться только на покупку квартир в новостройках, поскольку мера призвана также развивать строительный рынок, который, кажется, ожидают не лучшие времена. Срок кредита, субсидированного правительством, будет составлять 30 лет, первоначальный взнос не менее 20%, максимальный размер кредита с господдержкой для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга – 8 млн рублей, для регионов – 3 млн рублей.
И если первичный рынок жилья поддержали программой субсидирования ипотеки, то вторичный вынужден бороться с кризисом самостоятельно. В результате сложилась беспрецедентная ситуация: ставки по ипотеке при сделках со «вторичкой» выше, чем при покупке новостройки. Эксперты считают, что если не будут приняты меры, рынок вторичного жилья может потерять 20% спроса.
Впрочем, по мнению господина Кирюшина, тольяттинским участникам рынка не стоит беспокоиться. «Если государственная поддержка заработает на первичном рынке, это повлечет за собой оживление и на вторичном. Кроме того, в нашем городе складывается очень благоприятная экономическая ситуация. С уходом Opel и Chevrolet с российского рынка должен увереннее себя почувствовать АВТОВАЗ. Также у нас развивается химическая промышленность, происходит постепенный запуск производств в ОЭЗ. Все это дает основания полагать, что доходы жителей города не упадут. Люди будут продолжать продавать и покупать квартиры», – уверен господин Кирюшин.
Пространство для маневра
С ним не согласен руководитель проекта «Роснедвижимость» Александр Плутт. «Традиционного весеннего оживления сейчас не происходит. Можно говорить лишь о незначительном повышении покупательской активности, связанной с небольшой оттепелью на рынке ипотечного кредитования. В целом количество заявок на приобретение квартир сильно сокращается, и, думаю, мы находимся только в начале падения спроса», – уверен господин Плутт.
По его словам, нестабильная ситуация в стране непосредственным образом отражается и на застройщиках. Сроки реализации некоторых проектов вполне могут сдвинуться. Дорогие и недоступные кредиты и при этом падающие доходы населения не оставляют строителям пространства для маневра.
Анатолий Сидоров занимает более категоричную позицию и убежден, что в текущем году не будет завершен ни один объект из-за снизившегося темпа строительства, на который повлияло отсутствие спроса. «Это взаимосвязанные вещи. Застройщики нечасто кредитуются в банках, как правило, работа ведется на деньги покупателя. Если у жителей Тольятти их не будет, соответственно встанут и стройки», – рассуждает господин Сидоров.
По словам участников рынка, самыми востребованными на сегодняшний день остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры экономкласса как на первичном, так и на вторичном рынке. «Во-первых, они доступны по цене. Во-вторых, клиентов заботит размер будущей коммунальной платы. Естественно, за жилплощадь в 40 кв. м она будет существенно меньше, чем за квартиру в 100 кв. м», – сообщает руководитель медиапроекта «Волга-Инфо Недвижимость» Константин Вадехин. Кстати, некоторые строительные компании, уловив этот тренд, и вовсе исключили из планов застройки трехкомнатные квартиры.
Также, по словам экспертов, если раньше покупатели стремились вносить суммы крупнее размера первоначального взноса, снижая тем самым ставку по кредиту и размер ежемесячных платежей, то сегодня это происходит крайне редко по причине отсутствия денег. «На мой взгляд, реальные доходы населения с учетом инфляции упали не меньше чем на 40%, поэтому сегодня 75% покупателей к нам приходят без денег. У них есть свои квартиры, которые сложно продать, или небольшой первоначальный взнос, которого даже вместе с сертификатом не хватает на покупку недвижимости», – жалуется господин Сидоров.
Золотая середина
Что касается загородной недвижимости, то в Тольятти ее строят много и по-разному: кто-то комплексно, кто-то один-два дома, выкупив небольшой участок земли. Но на каждое предложение, будь то пустой участок с коммуникациями, дом или таунхаус, есть свой покупатель. «Однако в ближайшее время спрос упадет и на такую недвижимость по вышеуказанным причинам. Цены на загородное жилье, на мой взгляд, уже достигли дна и вряд ли будут снижаться еще», – говорит Анатолий Сидоров.
Александр Плутт разделяет мнение коллеги и считает, что загородную недвижимость ждет серьезное испытание. «Потенциала для роста цен здесь нет, поэтому для тех, кто давно хотел купить загородный дом, наступают отличные времена. Кроме того, сейчас разумно инвестировать в участки. На рынке еще есть предложения, которые сильно недооценены», – сообщает руководитель проекта «Роснедвижимость».
«На мой взгляд, застройщики загородной недвижимости нашли золотую середину и могут конкурировать с городским типовым жильем. У них есть преимущества по стоимости квадратного метра. Кроме того, чистый воздух, отсутствие соседей, удобные планировки делают привлекательными такие квадратные метры для покупателей. Если раньше многие с сомнением относились к идее жизни за городом, то сейчас все больше людей выбирают для себя именно такой стиль жизни», – сообщает Константин Вадехин.
Однако эксперты предупреждают, что сейчас не лучшее время для тех, кто пытается спасти свои сбережения путем вложения в жилую недвижимость. «Если квартира вам нужна строго для использования по назначению, то откладывать покупку не стоит. Если же вы хотите заработать на перепродаже, то лучше подождать неизбежной ценовой коррекции», – говорит Александр Плутт. С ним соглашается Анатолий Сидоров: «Деньги лучше положить на депозит, где ставки составляют около 15% годовых. Недвижимость в ближайшее время настолько в цене не вырастет».