Шоковая терапия. Строительная отрасль переходит в новое качество

Этим летом строительный рынок Тольятти впервые за последние семь лет по-настоящему шокировал наблюдателей и экспертов снижением своих основных показателей – объемом ввода в эксплуатацию готового жилья и серьезным падением стоимости квадратного метра. В профессиональных кругах заходила даже речь о срыве программы строительства в городе на 2016 год. И все же настоящей депрессии на рынке строительства не случилось: его участники апеллируют к новым рыночным условиям, которые вынудили их полностью перестроить принципы работы. Нововведения принесли свои плоды застройщикам и практически полностью закрыли выход риелторским компаниям на рынок первичного жилья.

Для тех, кто внимательно следит за ситуацией в строительной отрасли в нашем городе, снижение ее показателей в 2016-м было вполне ожидаемо. Этому способствовало, прежде всего, перенасыщение рынка Тольятти в прошлом году, когда в эксплуатацию ввели 35 жилых многоквартирных домов общей площадью более 2 тыс. кв. м и значительное число индивидуальных жилых домов в общем объеме 38 254,6 кв. м.

__________________________________________________________________

В итоге план был даже немного перевыполнен. Оставалось только продать готовые площади, и вот тут начались проблемы: многие тольяттинцы утратили прежнюю платежеспособность, процентные ставки по ипотечным кредитам для большинства людей стали непосильными.

__________________________________________________________________

Как следствие, началось снижение стоимости жилья: по данным СОФЖИ, на первичном рынке Тольятти за год квадратный метр упал в цене в среднем на 5 тыс. рублей, или 11,77%. Сегодня средняя цена «квадрата» на первичном рынке в экономклассе составляет 32 тыс. рублей, при этом квартиры среднего уровня комфорта и бизнес-класса (в том числе двухуровневые) практически сравнялись в цене (38–40 тыс. рублей за квадрат).

На этом фоне проявился такой позитивный показатель, как доступность цен на квартиры и дома. По нему Тольятти опережает многие населенные пункты России в целом и Поволжья с Татарстаном в частности. В рейтинге городов с дорогим жильем, где на первых позициях закрепились Москва (средняя цена «квадрата» – более 223 тыс. рублей) и Санкт-Петербург (свыше 102 тыс. рублей), Тольятти занимает скромное 110 место.  

«Наибольший интерес у покупателей вызывает недорогое жилье экономкласса. Строительные компании активно предлагают не просто однокомнатные квартиры, а квартиры-студии, которые за счет малой площади (не более 20 кв. м) и соответственно более низкой цены пользуются у населения повышенным спросом. Этот спрос диктует текущая ситуация, когда реальные доходы имеют тенденцию к снижению», – говорит эксперт рынка недвижимости Андрей Вишняков.

__________________________________________________________________

Текущая ситуация в начале июня продемонстрировала тревожные показатели для отрасли: за этот период с января 2016 года план по строительству нового жилья в Тольятти оказался выполнен всего на 16%. Справедливости ради отметим, что подобные цифры показали практически все муниципальные образования в области, и это не осталось без внимания властей.

__________________________________________________________________

«В соответствии с плановым заданием в текущем году объемы ввода жилья в Тольятти должны быть сохранены на уровне 2015 года – это 2211, 7 тыс. кв. м. И эти цифры должны быть выполнены. Без вариантов», – подчеркнул первый вице-губернатор – председатель правительства Самарской области Александр Нефедов.

Вслед за этим заявлением правительством были внесены несколько позитивных перемен в отрасли. Например, в сфере государственного строительного надзора и госэкспертизы упростили процедуру рассмотрения документов и сократили сроки на муниципальном уровне; существенно снизили стоимость услуг в БТИ по подготовке техпланов жилых домов и кадастрового сопровождения; СОФЖИ ведет переговорный процесс с представителями энергоснабжающих организаций о снижении тарифов на технологические подключения к сетям. Кроме всего перечисленного, в Самарской области готовится к принятию закон, упрощающий процедуру строительства и ввода в эксплуатацию линейных объектов и объектов инфраструктуры. И движение началось.

«На первичном рынке очень сильно выросла конкуренция. Это сразу отразилось на качестве работ застройщика и соответственно дало свой результат для клиента, – комментирует «ПН» исполнительный директор ЖК «Волжский квартал» Александр Малойкин. – Застройщики стали более гибкими в финансовом отношении: продают квадратные метры с очень большими скидками. Маржа у строителей в основном минимальна или нулевая – это новая реальность. При этом застройщики используют множество новых инструментов. Например, если клиент не хочет брать кредит, застройщик предлагает собственную рассрочку. Это очень большой шаг – мы берем на себя риски, перестраиваемся. И сегодня каждый второй клиент идет по условиям застройщиков».

__________________________________________________________________

О гибких предложениях говорят и другие участники рынка. К примеру, «Городской строитель» на своем сайте выставил несколько квартир в «Лесной слободе» с хорошей скидкой (двухуровневая квартира 127 кв. м – по цене 38 тыс. за квадрат).

__________________________________________________________________

«Для того чтобы не уйти в убытки, мы ищем современные недорогие материалы, наши подрядчики также снижают стоимость своих услуг на рынке, – рассказал еще один участник рынка. – Осваиваем новые технологии, которые приходят с Запада – они помогают снизить стоимость строительства».

«Чтобы работать в современных рыночных условиях, застройщикам необходимо было полностью изменить условия работы. Одним из нововведений стало открытие ими своих отделов продаж, где менеджеры качественно продают продукт на первичном рынке. Причем сегодня все чаще эти же отделы начинают продавать и на вторичке, – говорит наблюдатель Екатерина Малаганова. – Прекрасно работает МФЦ при оформлении документов покупки-продажи квартир и домов. Все это превращает риелторство в отмирающий сегмент рынка. Если раньше, при общей безграмотности населения, риелтором мог стать любой, то сегодня молодые образованные люди предпочитают обходиться без их услуг».