Зона повышенного риска

Строители

Строительный сектор, особенно в Тольятти, всегда находился вне трендов развития экономики: в городе строили очень много, причем квадратные метры статусные компании («ТСЗ», «Городской Строитель», «Стронж», «Лада-Дом») практически полностью продавали еще до начала строительных работ. С наступлением кризиса этот некогда сверхприбыльный сектор впал в состояние заморозки, от которой пока не может отойти до сих пор.

Лучше всего о ситуации говорит статистика: если в 2008 году было сдано 180 тыс. кв. м, то в 2009 всего 69,5 тыс. В прошлом году эта цифра выросла до 100 тыс., а в конце 2011 года администрация города сообщила, что на рынке «произошло оживление, он зашевелился» и ожидается сдача 111 тыс. кв. м. Однако, по мнению экспертов, в реальности сдать заявленные метры вряд ли удастся. «В городе больше не строится новое жилье, а только лишь мучительно достраиваются дома, заложенные еще до кризиса», – комментирует независимый эксперт Александр Виноградов.

«Дома, которые застройщики не смогли закончить по причине кризиса, достраивают дольщики, – рассказывает господин Виноградов, – они формируют ТСЖ либо другие организации и пытаются достраивать сами. Собирают деньги, готовят каким-то образом дома к сдаче. Крупные компании начали осваивать новые площадки с прошлого года. «Городской строитель» за 2010-2011 годы приступил к строительству сразу трех домов. Достраивают свои объекты «Стронж» и  «Единение». Госпожа Балашова («Ветеран плюс») опять возобновила движение по застройке и сдаче домов. Пытается строить компания «Мое жилище», но у них всегда были маленькие объемы».

Неделю назад появилась информация, что одна из крупнейших на рынке компаний «Тольяттистройзаказчик» передала участок для застройки другой строительной организации. «У этой компании большой сегметированный бизнес, и из-за такого рискованного направления, как строительство, могут пострадать другие сегменты, – считает независимый наблюдатель Евгений Леушин. – Серьезные компании с историей постепенно уходят из этого бизнеса. То, что администрация города называет «шевелением» на рынке строительства, я бы посчитал за черный юмор. Лежачие больные тоже иногда шевелятся и подают признаки жизни».

В городе сегодня много проблемных домов – просроченная сдача, замороженные объекты. В качестве примера можно привести дома, когда-то заложенные «Стройфинансом», элитный дом на Юбилейной «Литературная гостиная», дома компании-банкрота «Сиэгла». Для полноты картины нужно еще добавить и вставку по адресу: Ворошилова, 55, от компании «Жасмин-дом», из-за возведения которой уже принято решение о сносе одного из подъездов и самой вставки.

Кадры

Тенденции рынка труда в строительной сфере Тольятти также не демонстрируют оживления: за прошедший год заработные платы сократились в среднем на 6,4 тыс. рублей. По итогам 1 квартала 2011 года уровень спроса на специалистов в сфере строительства составил 82% к уровню 2008 года. За достаточно активный 2010 год потребность в персонале строительной сферы выросла всего на 2%.

Что касается соотношения предложения и спроса на рынке труда, то сегодня индекс HeadHunter (отношение количества резюме к количеству вакансий) в строительстве составляет 1,67. Это говорит о том, что на 10 вакансий приходится 16 кандидатов.

Специализация «Строительство и недвижимость» находится на 10 месте списка востребованных профессиональных отраслей в Тольятти и занимает 3,5% от всего объема вакансий отрасли. Для сравнения в Самаре строительство находится 8 место и содержит 4,5% от общего объема вакансий. Сегодня в нашем городе самыми востребованными специализациями в сфере «Строительство и недвижимость» являются «инженер» и «проектирование и архитектура» (по 14%). На третьем месте специализация «строительство» (12,5%). Также востребованы агенты по продажам (10,4%). Замыкает пятерку лидеров специализация «управление проектами» (8,3%).

Продажи

«В 2009-2010 годах, когда рынок встал, сделки по продаже квартир проходили только по той причине, что людям нужны были деньги, – говорит Александр Виноградов. – За эти годы строительный рынок потерял темп, который не восстановится еще очень долго. Обещают на 2012 год сдать 200 тыс. Кв. м: не будет этого, потому что запланировано построить в городе гораздо меньшее количество объектов. В ближайшие 3-4 года может возникнуть небольшой рост, если повысится спрос и случится нехватка предложений на первичном рынке. Развитие строительного рынка также зависит от банков – если они повернутся к застройщикам и возьмутся хотя бы за массовое кредитование строительства квартир».

Если первичный рынок жилья в ценовой категории стоит на уровне 2009-го, то за 2011 года цена на вторичном рынке вышла к уровню 2008 года. «Разрыв между этими ценами очень серьезный», – считают эксперты.

«На вторичном рынке Тольятти сейчас, по данным системы Ireal, имеется около 10 тыс. квартир, из которых реально продается 5 тыс. – это что касается предложения, – комментирует генеральный директор ООО «РЕАЛист-8» Алексей Журавлев. – Что же касается спроса, то здесь можно отметить, что в первой половине 2011 года Самарская область вышла на докризисный уровень по выдаче ипотечных кредитов. В этом отразился фактор уверенности населения в завтрашнем дне: люди уверены, что будут получать ту зарплату, которую получают сегодня. И они идут на приобретение недвижимости».

В настоящий момент цены на вторичном рынке с начала года выросли на 17-20% и составляют 39-42 тыс. рублей за кв. м. Средняя цена (нижняя граница), за которую обычно покупается квартира, ниже рыночной стоимости и составляет 38 тыс. за кв. м.

«Это существенный рост, – отмечает господин Журавлев. – Рынок коммерческой недвижимости также оживился: пошли сделки по аренде, вырос спрос на производственные помещения в связи со сменой поставщиков АВТОВАЗа. Раздаются звонки от иностранных предприятий, заключаются контракты».

Планка продажи офисной недвижимости держится на уровне 35-36 тыс. за кв. м. Предложений в этом секторе более чем достаточно: в городе много залоговой офисной недвижимости, которая дошла до реализации. Это торговые, офисные помещения, крупные офисы – все они выставлены на продажу. Соответственно, это влияет на сдерживание роста стоимости за кв. м на офисную недвижимость.

При этом эксперты не спешат называть ситуацию на рынке недвижимости позитивной – они пока говорят только о «потеплении». При том, что прогноз до конца 2011 года впечатляет: «Сейчас на 1,5-3 тыс. однокомнатных квартир, которые находятся на рынке, приходится 1,3 тыс. сертификатов молодой семье. Это увеличит спрос. Цена уже подросла, и она продолжит рост: я думаю, что потенциал этого года не исчерпан», – уверен господин Журавлев.

Продолжается и заметное развитие рынка загородной недвижимости. «Очень большой спрос. И хотя есть проблемы с инфраструктурой, народ все же на это идет, – отмечает генеральный директор «РЕАЛист-8». – Поэтому застройщики таких участков должны будут предлагать серьезные проекты. Если жилья в городе не хватает, и люди с деньгами будут что-то искать, то земельные участки все же будут обеспечивать инфраструктурой и продавать. Этот рынок сейчас накапливает потенциал. Его развитие – это среднесрочная перспектива на пять лет».

Надо сказать, что в большинстве своем эксперты сектора недвижимости не ощущают проблем с отсутствием роста первичного рынка жилья: «Да, строительные компании не активны, мало вводится жилья – на это есть объективные причины, – отметил господин Журавлев. – Однако у нас не происходит резкого увеличения численности жителей, наоборот, идет отток молодежной аудитории, не хватает кадров. Тогда вопрос: а нужен ли большой прирост жилья, если народ из города уезжает? Резкого увеличения спроса не будет, также не будет роста зарплат. А значит, не будет роста потребности в новом жилье. Соответственно, риелторские компании не слишком беспокоятся об отсутствии большого количества строящихся объектов».

Строительство – это локомотив экономики!

Почетный строитель России, генеральный директор группы предприятий «Архитектор» Сергей Анпилов:

– К сожалению, по моим наблюдениям, во власти не все руководители сегодня это понимают и тем более что-то делают для развития любимого города. Наверное, в силу времени и обстоятельств сегодня совсем недостаточно руководителей профессионалов, способных вести за собой, развивать город, как В.Н. Поляков, Н.Ф. Семизоров, Н.В. Абрамов... И таких, о которых говорит Ли Куан Ю, что «правитель должен быть умным и честным».

В настоящее время позитивное движение на строительном рынке наблюдается только по отдельно взятым объектам: «Лада-Арена», технопарк «Жигулевская долина» и особая экономическая зона. Для 700 тысячного города Тольятти этих объектов явно недостаточно. К сожалению, я не знаком с программой перспективного развития города Тольятти, в которой бы учитывалось развитие строительного комплекса города.

Строительные организации выживают сами по себе. Их с каждым годом становится по количеству работающих все меньше. Про строителей вспоминают только перед очередными выборами. Я не помню случая, после последних выборов мэра города, чтобы мэр или его заместители собирали представителей строительного комплекса для обсуждения программы развития города в целом или отдельных строительных организаций, предприятий строительной индустрии в частности.

Со слов заместителя мэра по строительству, бюджет строительного департамента города на 2011 год менее ста миллионов рублей. Этого мало даже для одной строительной организации численностью сто человек. А что делать всем остальным строителям? Например, наше предприятие с целью сохранения коллектива вынуждено работать по всему Поволжью: в Мордовии, Пензенской, Ульяновской, Самарской областях, а не в городе...