Кому на самом деле нужно ипотечное страхование

Шило на мыло

Чисто по-человечески никому не пожелаешь пережить подобный страховой случай и «отбить» все внесенные страховые взносы. Лучше пару десятков лет, скрепя сердце и кошелек, вносить платежи по страховке с одновременными выплатами долга банку. А для полного успокоения и уверенности, что «все правильно сделал», стоит знать, сколько и за что платит заемщик по договорам ипотечного страхования. Основная величина, от которой отталкивается цена страховки, — размер кредита. Она может увеличиваться, если банк решится на повышение ставок по кредиту. Вниз стоимость страхового полиса пойдет тогда, когда заемщик начнет частично погашать кредит, уменьшая оставшуюся сумму задолженности.

Теоретически клиент имеет право на самостоятельный выбор страховой компании. На практике после одобрения банком выдачи кредита, заемщик получает от кредитного учреждения рекомендованный список страховых компаний, в которых стоит получить страховую защиту. Получив несвободу выбора страховщика, не стоит кричать: «Заставляют и грабят!» Во-первых, рекомендованный банком перечень компаний чаще всего достаточно широк и позволяет выбрать страховщика по вкусу и цвету. Во-вторых, тарифы подавляющего большинства компаний аналогичны, и критериями выбора страховщика становятся его надежность, уровень сервиса и территориальная близость офиса страховой компании к ареолу обитания заемщика.

Что почем

Вне зависимости от требований и программ банка-кредитора, страхование ипотеки состоит из трех основных компонентов: страхование объекта недвижимости, защита жизни и трудоспособности заемщика, а также гарантии юридической чистоты сделки.

Первая составляющая ипотечного страхования знакома широким массам с советских времен — защита квартир, дач и нехитрого скарба от ущерба и уничтожения. Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия и техногенные катастрофы — не просто понятия в толковом словаре, но вполне реальные угрозы. Еще более реален риск, что квартира пострадает от недружественного воздействия третьих лиц. Лидеры среди недружественных действий — кражи и грабежи.

Чуть отстают по количеству проявлений, но не по уровню ущерба, поджоги, взрывы и вандализм во всех его проявлениях. И защититься от этих явлений заемщик хочет не меньше, чем банк-кредитор, которого заботит состояние квартиры лишь в том случае, если залоговое имущество придется реализовывать. Тариф защиты от ущерба и уничтожения лежит в пределах 0,2—0,5% от страховой суммы.

Другая составляющая ипотечного страхового продукта — защита от риска утраты права собственности на жилье — страхование титула. Это касается жилья, юридическая история которого может быть разной. Важно, что характер жилья (первичное оно или вторичное) не играет роли, так как застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким лицам, и такие случаи хорошо известны. Если право собственности застраховано, то даже при выявлении уже после покупки прав другого человека на данное жилье клиент страховой компании защищен от финансовых потерь за 0,2—0,7% от суммы сделки.

В погоне за клиентами и за решением задач увеличения кредитного портфеля некоторые банки отказываются от третьей традиционной составляющей страхования — страхования заемщика от несчастного случая. Но такое послабление со стороны кредитора должно не столько обрадовать, сколько насторожить добросовестного заемщика. Гарантировать свою способность зарабатывать деньги на много лет вперед, к сожалению, не может никто. И возможности страховой компании в случае болезни и утраты работоспособности компенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика и его близких жилье более чем актуальны. Защита заемщика обойдется в 0,3—1,5% от суммы кредита.

Рынок ипотечного страхования развивается вместе с вектором изменения банковской ипотеки. Если раньше ипотечные кредиты были рассчитаны в большей степени на вторичный рынок, то и страховые программы «затачивались» на защиту таких сделок. Теперь опережающими темпами растет число сделок на первичном рынке. И страховые программы стали учитывать особенности еще не сданных объектов. Так, из страховых программ для первичного рынка исключено титульное страхование. И чем разнообразнее будут становиться ипотечные программы банков, тем более гибкими станут предложения и тарифы страховщиков.

Для заключения договора страховая компания попросит предоставить:
Документы по заемщику:

• копии всех страниц паспорта заемщика(ов);
• анкета-заявление по комплексному ипотечному страхованию;
• документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика, в соответствии с запросом страховой компании.

Документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства:
• копии правоустанавливающих документов на квартиру;
• копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;
• копия справки о регистрации (выписка из домовой книги);
• характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета жилого помещения);
• копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;
• копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);
• копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством).

Комментарий эксперта: страхование ипотеки не пустая прихоть банка

Исполнительный вице-президент, директор Средневолжской региональной дирекции ООО Страховая компания «Цюрих. Розничное страхование» Андрей Крупчатников:

 — Каждая ипотечная сделка сопровождается обязательным страхованием приобретаемой недвижимости. Потому что страховка — принятый во всем мире цивилизованный механизм защиты залогового имущества. Банк должен обезопасить себя от утраты актива на случай, если имущество пострадает от ущерба и его стоимость снизится.

Страхование сводит такого рода риски на нет: при нанесении залоговому имуществу ущерба страховая компания компенсирует затраты на восстановление, то есть приводит его стоимость к прежнему значению. Интересы заемщика также строго соблюдаются: вряд ли кто-то захочет, чтобы купленная квартира или дом, за который предстоит расплачиваться еще долгие годы, подвергались риску нанесения ущерба.

Большинство ипотечных программ, кроме страхования недвижимости, предполагают обязательную защиту жизни и здоровья заемщика. Потому что страхование ипотеки должно защищать не только имущественные интересы банка, но и покупателя жилья. В случае смерти заемщика его семья не должна оказаться на улице и нести непомерные после потери части дохода финансовые обязательства. Страхование жизни заемщика позволит оставить квартиру в собственности семьи заемщика, а обязательства по кредиту погасит страховая компания.

При возникновении страхового случая по риску «ущерб» банк получает от страховой компании возмещение в части неисполненных обязательств. То есть кредитному учреждению выплачивается та часть возмещения, которая еще не погашена заемщиком. Но в зависимости от величины ущерба банк может или принимать возмещение по страховому случаю, или отказываться от него.

При крупном или тотальном ущербе банк обычно принимает возмещение. При этом обязательства заемщика перед банком уменьшаются на сумму страховой выплаты или совсем прекращаются, если сумма возмещения равна или больше суммы обязательств. При небольшом ущербе банк в основном отказывается от возмещения. Выплату получает заемщик, а его обязательства перед банком остаются без изменений.

После наступления страхового случая, если обязательства заемщика перед банком сохраняются, продолжает свое действие и договор страхования. Но страховая сумма уменьшается на размер выплаты. Если после выплаты возмещения обязательства заемщика перед банком прекращаются, то заканчивает свое действие и страховой договор. В дальнейшем владелец имущества может осуществлять его страхование на добровольной основе.