Кто виноват и что делать
Мнение мэрии
По данным департамента по строительству мэрии Тольятти, на сегодняшний день с начала года введено всего 63,8 тыс. кв. м жилья, тогда как планировалось ввести за год 290 тыс. кв. м. Вряд ли застройщики за оставшийся месяц успеют сдать еще 230 тыс. кв. м…
Как объясняют специалисты департамента, существует несколько причин, объясняющих такие безобразно низкие показатели. «Во-первых, застройщики столкнулись при строительстве с трудностями, связанными с удорожанием строительных материалов», — говорится в пресс-релизе департамента.
Контраргументом этого объяснения легко выступает тот факт, что эти так называемые «трудности» происходят ежегодно, и крупные строительные компании закладывают подобные риски в договор. Реальной проблемой действительно неожиданного роста цен был два года назад,: все помнят, шквальный рост цен на цемент в связи с приходом нового собственника на ряд цементных заводов. Это была ситуация фактически форс-мажорных обстоятельств. В 2006 году подобных катаклизмов не наблюдалось.
«Во-вторых, сложности возникают в результате повышенных требований со стороны инспектирующих служб, особенно пожарных» — говорится в письме департамента. То, что пожарные службы у нас почему-то всегда оказываются «крайними» в таких ситуациях, стало практически нормой. Как известно, пожарные службы действуют в жестких рамках и нормах законов. В данном случае речь идет о новом градостроительном кодексе и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Независимый источник, комментируя этот момент, отметил: «То, что такое большое число строительных организаций не может сдать объекты из-за новых требований по пожарной безопасности, говорит о том, что эти новые нормы и требования нежизнеспособны и идут вразрез с реальной ситуацией. Этот вопрос надо поднимать на федеральном уровне».
Последним звеном в цепи провала жилищной программы мэрия видит самих заказчиков: «Также в качестве одной из причин невысоких показателей является неграмотная работа отдельных заказчиков со строительной документацией».
Со своей стороны отметим, что на решение противоречий между «реалиями» и «законом» у заказчиков (среди которых, кстати, выступает и мэрия) в запасе был целый год.
За месяц до падения
По данным предварительного прогноза социально-экономического развития города на 2007 год, который был подготовлен специалистами департамента экономики мэрии, снижение объемов ввода в эксплуатацию жилых домов было запланировано в размере всего 80 тыс. кв. м — с 305 тыс. кв. м (такое количество жилья планировалось ввести в эксплуатацию в текущем году) до 224 тыс. кв. м (уровень 2001 года). Об этом мы уже писали в «ПН» (№ 38 от 6 ноября)
Тогда директор департамента экономики мэрии Тольятти Владимир Перельштейн заявил «ПН»: «Снижение объемов строительства обусловлено несколькими причинами. Первое — это ужесточение требований закона о долевом строительстве, а также ряда других законодательств. К тому же сегодня в городе не урегулировано множество земельных вопросов».
Вторым фактором снижения, по его словам, являлось резкое сокращение заделов (участков земли, выделенных под строительство). «С первого октября земля практически не выделялась», — сказал он. «Если ничего не предпринимать, то при стабильном спросе, а он сейчас удерживается на одной отметке, в следующем году произойдет повышение стоимости жилья примерно на 12,5% (сегодня 1 кв. м жилья стоит чуть более $1 тыс. — „ПН“). Впрочем, мы не исключаем, что цена может повыситься в два раза», — заявил «ПН» господин Перельштейн. С директором департамента экономики было согласно и большинство депутатов ТГД.
Первый заместитель мэра Тольятти Николай Ренц в том же номере «ПН» (№ 38 от 6 ноября) опроверг слова Владимира Перельштейна и домыслы депутатов о грядущем жилищном кризисе. Он заявил «ПН», что уже сегодня мэрией выделено городской земли под 2,5 млн. кв. м жилья. «Если мы будем вводить по 300 тыс. кв. м жилья в год, в этом случае земли нам хватит на 8 лет», — добавил вице-мэр.
Тогда же он отметил: «Я не думаю, что произойдет резкое снижение, как отражено в прогнозе. Скорее всего, объемы сохранятся». С чиновником был согласен бывший на тот момент коммерческим директором группы компаний «СтройФинанс» Андрей Пантелеев (в настоящий момент он покинул свой пост). «Количество жилья, — сказал он, — сдаваемого ежегодно в эксплуатацию неизменно с 2003 года, составляет примерно 300 тыс. кв. м.
Я не думаю, что в следующем году будет вводиться меньше жилья, как это указано в прогнозе мэрии. Сейчас у нас есть определенный запас уже строящихся жилых зданий, которые будут сданы в эксплуатацию в следующем году. К тому же, по данным многих аналитиков, земли в городе должно хватить как минимум на 2—2,5 года».
Не надо оправдываться
Застройщики, у которых «ПН» удалось взять комментарий, в один голос утверждают, что ответственность за провал жилищной программы целиком лежит на мэрии. «Именно мэрия выступает заказчиком по многим несданным объектам, — отметили застройщики, — поэтому это мэрия, а не мы не может сдать объекты. В мэрии прекрасно знали, что в будущем году будут новые нормативы по сдаче объектов и не подготовились к этому».
Стоит отметить, что застройщики (пожелавшие остаться анонимными), ознакомившись с релизом департамента по строительству, были возмущены его содержанием. Скорее всего, именно российская привычка оправдываться — «Иван кивает на Петра, а Петр на Ивана» — вынудила департамент по строительству выпустить подобный пресс-релиз. Возможно, если бы специалисты департамента ознакомились с ситуацией на российском рынке жилья, релиз был бы совсем другой. Между тем оправдываться приходится гораздо более влиятельным персонам, нежели заместитель мэрии и руководитель департамента по строительству.
Так, в газете «Взгляд» от 22 ноября вышла статья под названием «В России растут темпы строительства жилья». В ней черным по белому говорится: «За девять месяцев текущего года в стране введено на 12% больше жилья, чем за аналогичный период 2005 года, сообщил первый вице-премьер Дмитрий Медведев на совещании, посвященном ходу реализации проекта «Доступное жилье». Немногим позже, уже на другом сайте, глава Федерального агентства РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) Сергей Круглик заявил, что темпы роста строительства жилья в России быстро падают: в 2005 году этот рост составил всего 6%, в то время как в 2004 году аналогичный показатель составлял 12%.
А председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум сделал в СМИ заявление в прошлую пятницу: «Темпы роста строительства жилья за первое полугодие 2006 года близки к нулю. Если в 2005 году темпы роста строительства жилья снизились с 13% до 6,5%, то по предварительным итогам за первое полугодие (2006 года) темпы роста близки к нулю, если не выйдут на отрицательный уровень». Далее в заявлении говорится, что «эти цифры говорят о том, что при принятии решений по созданию рынка доступного жилья были допущены системные ошибки и просчеты».
Вероятные причины
Темпы роста (или снижения — смотря кому из чиновников верить) строительства жилья в России мы оставим для анализа специалистам федерального уровня. Попробуем разобраться в том, почему в нынешнем году жилищное строительство в Тольятти настолько сильно «просело» в объемах.
Вероятная причина номер один — закон о долевом строительстве жилья № 214. Стремясь обезопасить население от различного рода недобросовестных застройщиков и просто махинаторов, законодатели установили довольно жесткий регламент — что должна сделать строительная компания. Правда, с различными подзаконными актами разбирались практически весь текущий год, результатом чего стали поправки в вышеназванный закон. Но факт остается фактом: многие небольшие строительные компании не смогли получить участки под строительство. Определенная часть квадратных метров построена не была.
Вероятная причина номер два: земельный вопрос. Изменения в Земельном кодексе, которые вступили в силу в сентябре 2005 года, предусматривают выделение участков под застройку только на основании открытых торгов. Добро бы просто конкурса, но в дополнение к этому организатор торгов (читай — мэрия) должен составить паспорт участка: коммуникации, обременение et cetera. Такие требования напрямую приводят к необходимости разработки градостроительной документации согласно плану реализации мероприятий по реализации генплана. Генплан, напомним, принят в 2004 году, а вот градостроительная документация по его исполнению пока отсутствует…
Вероятная причина номер три: инфраструктура. Не секрет, что наибольшей популярностью у застройщиков пользуется Автозаводский район. В марте 2004 года в мэрию Тольятти за подписью Виталия Вильчика поступило письмо, в котором говорилось, что АВТОВАЗ прекращает выдачу технических условий на подключение к мощностям головных источников предприятия до той поры, пока муниципалитет не предоставит планы развития инфраструктуры и сроки ввода конкретных объектов. Испрошенный план из недр мэрии так и не вышел, разрешения на подключения в Автозаводском районе не выдаются. На участке можно построить дом, но без воды, тепла и канализации это будет просто каменная коробка…
Вполне возможно, что перечень вероятных причин, изложенных выше, далеко не полон и есть что-то еще, что оказало такое влияние на снижение объемов жилищного строительства в городе. Но, несмотря на важность всех причин, сейчас на первый план выходят следствия. Судя по всему, двукратное удорожание квадратного метра, которое предрекал директор департамента мэрии Владимир Перельштейн, далеко не предел. В отсутствие предложения цены могут вырасти куда более значительно.