Недоступное жилье. Все причины строительного коллапса (по версии мэрии)
Как следует из докладной записки «О вводе жилья в 2007 году», подготовленной начальником отдела выдачи разрешений на строительство Юрием Борченко, в 2007 году в Тольятти планировалось сдать в эксплуатацию 592,8 тыс. кв. м жилья. На практике же было введено почти в три раза меньше — 200,6 тыс. кв. м (из них 20,05 тыс. кв. м — индивидуальное жилье).
Правда, в 2006 году было введено в эксплуатацию еще меньше жилья: 169,3 тыс. кв. м, из них 18,2 тыс. кв. м индивидуального. Однако неизвестно, какие темпы показали бы тольяттинские чиновники в минувшем году, если бы не губернатор Владимир Артяков, который фактически уволил зама мэра Тольятти по строительству Владимира Бондаренко.
После этого эффективность работы мэрии и скорость прохождения разрешительной документации выросла в разы. Так, если по состоянию на 1 августа прошлого года было введено в эксплуатацию всего 23,3 тыс. кв. м жилья, то после сокращения количества чиновников всего на одну единицу в следующие пять месяцев в городе было сдано уже 177,3 тыс.кв.м. жилья. Причинами невыполнения национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Тольятти, по мнению Юрия Борченко, являются следующие обстоятельства.
Первое — изменение Федеральным законом № 232-ФЗ принципов предоставления земельных участков под жилищное строительство. В связи с поздней датой принятия этого закона не был сформирован перечень участков для предоставления под жилищное строительство, как следствие — в бюджете Тольятти не были предусмотрены расходы по подготовке земельных участков на торги и проведение самих торгов. Кроме того, как особо отметил Юрий Борченко, «в связи с нестабильной работой Тольяттинской городской думы в первом полугодии 2007 года корректировка бюджета была невозможна». Также в городе отсутствовал эффективный механизм предоставления земельных участков под строительство жилья путем проведения аукционов.
Вторая причина — необходимость корректировки состава имеющейся исходно-разрешительной документации в части замены архитектурно-планировочного задания (АПЗ) на градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Последний согласно Градостроительному кодексу РФ, является необходимым документом при вводе объекта в эксплуатацию с 25.01.2006 года. В минувшем году у большей части застройщиков ГПЗУ отсутствовал — имелось лишь АПЗ. Изготовление ГПЗУ замедлило процесс ввода объектов в эксплуатацию, но в настоящее время, по словам чиновников, ситуация в городе нормализована «путем принятия управленческих решений».
Третья причина — имевшая место практика выделения земельных участков в больших объемах под строительство жилья одному застройщику при отсутствии у него финансовых и технических возможностей для освоения территории. О ком тут идет речь, Юрий Борченко не уточнил, но можно догадаться, что намек указывает в сторону СК «СтройФинанс», которая является единственным застройщиком 150 га земли в Прибрежном парке.
Четвертое — отсутствие на территории города земельных площадей под жилищное строительство. По мнению мэрии, свободные территории закончились, сегодня возможны только уплотнительная застройка и точечное строительство — т. е. то, против чего всегда так активно выступают местные жители. В качестве выхода из ситуации мэрия в который уже раз указывает на землю за Московским проспектом.
И действительно, если абстрагироваться от вопросов собственности на землю, совершенно очевидным является то, что расширяться наш город будет именно там. Но когда это начнется — неизвестно. Даже если собственники этих земель завтра подарят свои наделы городу бесплатно, никуда не исчезает вопрос об отсутствии за Московским проспектом головных сооружений. Строить то их тоже никто не спешит.
Пятая причина — это длительная процедура согласования разрешительной документации в мэрии Тольятти. Здесь мы видим пример самокритики городских чиновников. В докладе прозвучало то, в чем строители обвиняют мэрию два последних десятилетия: «В связи с необходимостью соблюдения ряда нормативных актов городского округа Тольятти процедура согласования и оформления пакета документов являлась достаточно длительной». Добавим, что именно на этом этапе происходит торг между чиновником и строителем за размер взятки, так что процедура согласования затягивалась не только по причине соблюдения формальностей.
Шестое — отсутствие эффективного механизма контроля над самовольным строительством. «Длительная процедура согласования разрешительной документации при сжатом строительном цикле толкает строителей на начало работ в отсутствие разрешения на строительство. Выявление таких самостроев производится мэрией, однако органы местного самоуправления лишены права привлечения к ответственности таких нарушителей.
Кроме того, уполномоченные государственные структуры, как рычаг воздействия, могут налагать лишь незначительные денежные штрафы, которые также существенно не могут повлиять на нарушителей». Вот тут возразим. Самовольное строительство никак не может снижать темпы ввода жилья в эксплуатацию. Самострои — это, конечно, нарушение, но они могут только ускорить ввод жилья, а не замедлить. Так что тут Юрий Борченко не вполне прав.
И седьмое — отсутствие механизма признания права собственности на объекты самовольного строительства, возведенные на арендованной земле. В связи с внесением 1 сентября 2006 года изменений в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, застройщики — арендаторы земельных участков, начавшие строительство в отсутствие разрешительной документации, утратили возможность признать право на самострой.
Это обстоятельство создает ситуацию, при которой для оформления прав застройщиков должностные лица органов местного самоуправления вынуждены идти на нарушения, выдавая исходно-разрешительную документацию на уже построенные объекты.
Исходя из представленной ситуации с жилищным строительством, мэрия Тольятти делает очень опасный для себя вывод: в 2008 году возможен ввод жилья в объеме 222,5 тыс. кв. м. А в 2009 году еще меньше — 124,2 тыс. кв. м. Вот до чего дошла в Тольятти ситуация со строительством.
В качестве мер стимулирования реализации проекта «Доступное жилье» Юрий Борченко предлагает создать структурное подразделение и организовать работу с документооборотом о выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию по принципу «единого окна»; предоставить возможность этому структурному подразделению самостоятельно продлевать срок действия разрешения на строительство; с целью увеличения строительства жилья незамедлительно решать вопросы о выделении земли под строительство жилья на прилегающих территориях к Тольятти.
Примечательно, что приведенные выше причины низких темпов строительства жилья в нашем городе пока не могут считаться объективными. В городской думе уже создана и работает параллельная депутатская рабочая группа, которая в скором времени намерена представить собственное видение причин строительного коллапса. Результаты ее работы мы тоже намерены довести до сведения наших читателей.
Однако, вне зависимости от анализа мэрии и депутатской рабочей группы, у «ПН» есть собственное мнение относительно причин застоя в тольяттинском строительстве, основанное на личном опыте наших знакомых строителей и приватных разговоров с участниками этого рынка.
Истинных причин коллапса ровно две: это коррупция и взяточничество. Господин Борченко почему-то ни слова не сказал о случаях, когда строительство не начинается просто потому, что мэрия не исполняет решение суда. Например, как в случае с застройкой первой очереди «Поля чудес». Мэрия проиграла там уже все возможные суды и все свои апелляции. Выдать разрешение на строительство уже требует не только закон, не только застройщик, не только губернатор, но и Самарский арбитражный суд. Но разрешение не выдается.
И такие случаи — не единичны. Возможно, если решения суда будет исполняться мэрией вовремя, объемы жилищного строительства в нашем городе сразу заметно вырастут. На стр. 4 мы публикуем полный перечень городских строительных объектов, которые, по мнению мэрии, возводятся незаконно.
В подавляющем большинстве случаев, нарушением является неполный пакет документов, чаще всего — просто отсутствие разрешения на строительство. Но учитывая все вышеизложенное, незаконному строительству в Тольятти удивляться не стоит. Напротив — удивление вызывает тот факт, что в нашем городе хоть что-то строиться, пусть даже и незаконно.