Рог изобилия. Количество офисных площадей превышает платежеспособный спрос

Разошлись по классам

За первое полугодие 2007 года цены на покупку и аренду офисных помещений выросли ненамного — в среднем на 15%. Довольно спокойное повышение цен на коммерческую недвижимость эксперты объясняют балансом спроса-предложения на рынке. Дефицита, который наблюдался в Тольятти еще несколько лет назад, уже нет, и неудовлетворенный спрос не подстегивает рост цен на всем необходимые офисные метры.

Чуть быстрее дорожают площади в новых профильных комплексах, запущенных в эксплуатацию не больше трех лет назад, таких как «Квадрат», «Европа», «Велит», «Гранд Сити», «Форум». Эти офисные центры по международной классификации относятся к категории В, и цена на них прямо пропорциональна уровню развития инфраструктуры.

К существенным ценообразующим факторам также относятся удобство месторасположения, величина парковки, наличие ремонта, выделенных телефонных и интернет-линий. Офисных центров, соответствующих параметрам категории А, в городе пока нет.

Комплексы, построенные для деловых арендаторов в более далеком прошлом, или здания, перепрофилированные под нужды среднего и малого бизнеса, не претендуют на большее, чем маркировка класса С и D. Их преданными обитателями остаются представители малого бизнеса, мало озабоченные такими понятиями, как престижность месторасположения и окружения собственного офиса.

Кроме больших профильных бизнес-комплексов, под офисы предназначены первые этажи большинства новостроек, относящихся к жилью повышенной комфортности. В надземных этажах особенно любят размещаться банки и продуктовые супермаркеты. Привлекательность аренды значительно возрастает, если дом расположен на первой линии, то есть смотрит одной стороной непосредственно на транспортную улицу.

Большие и маленькие

Самыми дефицитными в Тольятти являются небольшие офисы метражом 50 — 100 кв.м. Такие площади необходимы представителям малого бизнеса: туристическим, кадровым, риелторским агентствам и структурам, мало работающим с клиентами. Новой тенденцией стала заинтересованность в больших (300 — 700 кв.м) площадках.

Подобный метраж привлекает крупные компании, большую их часть составляют федеральные и иностранные игроки, открывающие в городе свои представительства. Дефицитным сегментом являются и маломерные площади с метражом 30 — 50 кв.м, их арендуют и покупают начинающие фирмы с ограниченным бюджетом.

Подавляющее большинство бизнес-метров находится в аренде и не предлагается к продаже. Разброс цен от 200—500 руб./м отражает не только класс, к которому относится деловой комплекс, но и сложившийся вокруг конкретного центра имидж. Разнообразие расценок дает возможность предпринимателям выбрать офис в здании подходящего класса, в зависимости от своих финансовых возможностей.

Арендоориентированность объясняется как предпочтением предпринимателей, так и наличием собственных интересов управления у собственников зданий. Владельцы фирм не всегда уверены в долгосрочном пребывании своего бизнеса именно на этой площадке, да и арендные платежи воспринимаются как более легкое бремя, чем необходимость выплачивать долгосрочный кредит за купленное помещение. 

В крупных офисных центрах управляющая компания также обычно не настроена на продажу площадей. Строить отношения с арендаторами и вести единую внятную политику по управлению комплексом значительно легче, когда все здание находится в одних руках.

Бизнесмены, предпочитающие не арендовать, а покупать офисные метры, обычно не столько заботятся о месте размещения своей фирмы, сколько делают инвестирование в коммерческую недвижимость с расчетом на ее дальнейшее подорожание.

До конца года, по прогнозам экспертов, цены на офисную недвижимость могут подняться еще на 10—15%. Рост цен на помещения для бизнеса будет зависеть от озвученной политики градообразующего предприятия и от продвижения строительства еще нескольких офисных комплексов, сдача которых запланирована на следующий год. Если заявления топ-менеджмента АВТОВАЗа будут носить благоприятный характер, а новых площадей построят меньше, чем было обещано, то цены могут начать расти более быстрыми темпами.

Экспертное мнение

Управляющий бизнес-центром «Европа» Евгений Снегирев:  — Качество офисного центра определяет не столько красивый фасад и разрекламированное название, а в большей степени наличие общей концепции, грамотное управление и хорошо развитая инфраструктура. Изначально любое здание лишь коробка с окнами, инженерными сетями и коммуникациями. Индивидуальность центр приобретает вместе с появлением инфраструктуры, архитектурных и дизайнерских решений.

Для современных бизнес-центров обязательно наличие достаточного количества парковочных мест, высококачественные системы жизнеобеспечения здания, профессиональное управление. Внутреннее «лицо» вместе с управляющей компанией бизнес-комплекса определяют арендаторы: от их успешности в бизнесе, от их востребованности на рынке складывается впечатление о центре. 

В офисном центре должен быть представлен очень широкий перечень услуг и сервиса, чтобы все, что необходимо для ведения бизнеса, арендаторы могли получить, не покидая здания. В серьезном бизнес-центре наличие зоны ресепшн, присутствие банка, кафе, компаний работающих в индустрии сервисных услуг, только повышает статус.

Можно построить, ориентируясь на рынок, востребованное количество площадей класса А, но при этом важно подтвердить и сохранить заявленную классификацию. Большую роль в успешной работе центра и создании хорошего имиджа играет команда менеджеров. В их компетенцию входит грамотное управление, содержание и эксплуатация комплекса на максимально долгий период времени, сохраняя инвестиционную привлекательность объекта.

Офисный центр Адрес Тел. Арендные ставки Дополнительно Азурит Дзержинского, 76 726672 320—340 р./м В наличиии S от 20 до 32 кв.м Восточный дублер Юбил., 2б, 2в  707733 330—410 р./м В наличиии S от 16 до 50 кв.м Гранд-Сити Новый проезд, 3 555401 500 р./м В наличии S: 20, 72, 86 кв.м Добро Дзерж., 90а 674334 500 р./м В наличии S от 31 до 35 кв.м Европа Ворошилова, 17 219002 516 р./м В наличии 60, 100 кв.м. Все включено. Инвест-аренда Новый проезд, 8 348601 450 р./м Все включено. Квадрат Фрунзе, 14б 504710 450—700 р./м Все включено. В наличии S 15—200 кв.м. Лабиринт Дзержинского, 98 201135 330 р./м В наличии S от 17 до 70 кв.м. Линкор Юбилейная, 1а 930203 500 р./м Все включено. В наличии: 40,55, 101, 217, 362 кв.м. Радуга 40 л. Победы, 50 734473 300—400 р./м Все включено. В наличии 25, 35, 72 кв.м. Форум Новый проезд, 8 704681 550 р./м Все включено. В наличии 10—34 кв.м. Чайка 40 л. Победы, 50б 730923 250 р./м В наличии 20—75 кв.м. Эфель Индустр-ная, 2 288302 500 р./м Все включено. В наличии 15, 15 кв.м.

Примечание к таблице:Подробные условия аренды офисных помещений узнавайте по указанным телефонам.