Рынок жилой недвижимости в завершении года

Количественный показатель

Высокие цены на квартиры значительно сузили платежеспособный покупательский круг. К ноябрю на рынке скопилось рекордное за всю историю количество предлагаемых к продаже квартир. На вторичном рынке жилья число предложений составило более восьми тысяч. В Автозаводском районе объем предлагаемых 1,2,3-х комнатных квартир оказался практически равным, доля рынка составила 30%, 31%,32%.

Преобладающий объем 3-х комнатных квартир (свыше 1500 предложений) не естественен для рынка нового города, так как покупательский спрос классически выше на 1 × 2-х комнатные квартиры. Данный «дисбаланс» трешек может сказаться на их ценовой активности.

По Центральному району долевое соотношение предложений 1—4-х комнатных квартир выглядит более традиционно. 1-но комнатные квартиры занимают 41% рынка, 2-х комнатные — 38%, 3,4-х комнатные квартиры представлены в традиционно меньшем объеме -18% и 3%. При естественных пропорциях предложений ценовая активность 1—4-х комнатных квартир далее может протекать относительно равномерно.

В Комсомольском районе наблюдается явный перевес доли предложений среди 4-х комнатных квартир (11% доли рынка) относительно традиционного покупательского спроса. Преобладающий объем предложений у 2-х комнатных квартир, доля рынка составила 34%, 3-х комнатные квартиры немного превышают естественную пропорцию (29%), доля 1-но комнатных составила 26%.

В прошлом году на фоне ограниченного ассортимента предложений типовых квартир квартиры повышенной комфортности, испытывая меньший покупательский интерес, стремительно набирали свою массу, к концу года превысив 19%. Ощущение, что доля предлагаемых на рынке квартир повышенной комфортности постепенно выдавливает долю предложений типового жилья, оказалось в этом году обманчивым.

Доля квартир повышенной комфортности к ноябрю составила 15%. Сказалась инертность покупательского спроса на типовые квартиры. Большее число предложений «повышенного комфорта», как не странно среди 1-но и 3-х комнатных квартир. 2-х комнатный «комфорт» предложен меньшей долей.

Ценовой показатель

По рыночным ценовым показателям квартиры ежемесячно продолжали дорожать. Рекордный ценовой рывок произошел в начале года, цены в январе, феврале росли по обобщенному показателю на 9%, 8%. Рекордсменами оказались 2,3-х комнатные квартиры московской планировки, за январь они подорожали на 17,7%, 12,2%.

Основной причиной столь активного удорожание оказался пик популяризации ипотеки среди населения, а так же широкая пропаганда предоставления субсидий молодым семьям для приобретения жилья. Только от одного ожидания покупательской волны у собственников выставленных на продажу квартир сдавали нервы.

В марте потребительский потенциал, можно сказать, закончился но, глядя друг на друга, продавцы продолжали поднимать цены. К апрелю большая часть продавцов стала замечать отсутствие покупателей. Ценовая активность снизилась. По показателям специализированных баз данных цены на типовые квартиры продолжают расти. К июлю цены выросли почти на 23%, к ноябрю, как уже говорилось, удорожание составило 31,9%.

Практикующие риэлторы стали опускать ценовые планки. На фоне снижающихся цен рынок продолжает пополняться предложениями с новыми более высокими ценами. Ценовой диапазон фактических продаж и диапазон цен рекламируемых предложений стал значительно отличаться.

Ценовой «пьедестал» квартир типовых планировок выглядит почти классически. Нижние ступени занимает хрущевская планировка, «ташкент», старомосковская и т.д. Неестественно высокий ценовой отрыв наблюдается у 2-х, 3-х комнатных квартир макаровской планировки. 3-х комнатные квартиры за неполные 11 месяцев выросли в цене на 59% с ценовым диапазоном на ноябрь 4—5 миллионов рублей. 2-х комнатные выросли в цене на 53% составив диапазон 2,9—3,8 миллионов. На рынке представлены квартиры в основном 20, 18 кварталов. Квартиры макаровской планировки в домах 8 квартала на торгах практически отсутствуют.

Традиционно ровный фон удорожания наблюдается среди квартир хрущевской планировки. 2-х, 3-х, 4-х комнатные квартиры выросли в цене на 38,0%, 40,8%, 40,4%. Наибольшую ценовую активность по общему фону за 11 месяцев проявили 3-х комнатные квартиры.

По ценовым диапазонам на фоне январских показателей ситуация так же значительно изменилась. Январские цены, к примеру, на 1-но комнатную «москву» имели диапазон 1,350—1,450 млн.руб., 2-х комнатную — 1,800—1,900 млн.руб. Разница минимальной цены и максимальной в ценовых диапазонах в редких случаях превышала 100 тысяч рублей. На начало же ноября ценовой разброс предложений в ряде случаев стал превышать 500, 700 и более тысяч.

Стагнация рынка практически с апреля неоднозначно пока еще воспринимается продавцами. Большая часть предложений держится в неестественно высоких ценовых планках, что и отражается на средневзвешенном определении цены. Реальная ценовая шкала фактических продаж на сегодня ниже, чем расчеты средневзвешенного показателя рекламируемых цен. Наибольшему ценовому отклонению от рекламных показателей подвержены квартиры с большим числом предложений.

Более уверенными в ценовой позиции на сегодня чувствуют себя квартиры повышенной комфортности, не говоря уже о квартирах элит (по тольяттинским меркам) класса. Свеже появляющиеся квартиры на торгах, как правило, превышают ценой своих предшественников, экспонирующихся на рынке в большинстве более года.

На сегодня в рекламе можно видеть квартиры, предлагаемые по ценам: 20—30 миллионов рублей. Ценовой уровень квартир свыше 10 миллионов уже не редкость. В массе «дорогих» квартир стали появляться экземпляры соответствующие заявленным ценам.

Ожидаемые сюрпризы

Для волнений и поднятия традиционного предновогоднего покупательского ажиотажа у населения уже нет ни финансовых, ни эмоциональных ресурсов. Небольшая группа состоятельных покупателей может поддаться предновогодней паники, но для массы продавцов это явление пройдет незаметно.

Общий ценовой фон продолжит свой рост, причиной тому будет в первую очередь высокая конкуренция среди риэлторских фирм. В борьбе за клиента многие агентства в боязни «огорчить» клиента будут продолжать соглашаться с его ценовыми желаниями, обрекая тем самым собственника на затяжной процесс продажи или размена.

Не последнюю роль в ценовом росте сыграет вынужденное удорожание первичного рынка. Ограниченное число строительных площадок, удорожание стройматериалов, проблемы мощностей и несовершенство законодательства не оставит бесследным ценообразование квадратного метра.