Собственники должны выбрать управляющую компанию до 1 января

Опять

22 ноября на заседании Госдумы во втором чтении были одобрены поправки в ЖК, которые вновь должны перенести сроки вступления в силу некоторых глав. Законодатели уже один раз уже прибегали к подобному приему и вот опять… Формулировка весьма любопытная: «рынок не готов», «некоторые законодательные акты нуждаются в доработке».

Собственно, второе чтение — еще не окончательный вариант. Кроме Госдумы есть еще совет федерации и президент, у которых может оказаться другая точка зрения на вопрос переноса. Откладывая на год вступление в силу ряда статей ЖК депутаты, вполне возможно, преследуют собственные политические интересы — на носу выборы в нижнюю палату парламента. Но не за горами и 2008 год, и вряд ли Кремль захочет нервировать население реформами в сфере ЖКХ накануне президентских выборов…

От общего к частному

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР изначально был рассчитан исключительно на государственное управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Теперь государство передает всю ответственность по содержанию жилья тем, кто им владеет. Многоквартирные жилые дома перестали находиться в собственности одного лица: произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

Новый Жилищный кодекс РФ, принятый в 2004 году, и изменения, внесенные в него в 2005 году, дают большую свободу в плане развития рыночных отношений и конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что открывает возможности улучшения качества услуг, снижения их стоимости. Сфера услуг по содержанию жилищного фонда перестала быть монополией муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий.

Способ управления

Итак, до Нового года все россияне, владеющие на правах собственности жилыми или нежилыми помещениями в многоквартирных домах, обязаны решить, каким способом будет осуществляться управление этими домами. Жилищный кодекс определяет три способа управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Непосредственное управление предполагает прямое заключение договоров каждого собственника с поставщиком услуг. Это могут себе позволить жильцы небольших домов, где число собственников не превышает 10. Проводя регулярно общие собрания, они могут оперативно принимать решение по каждому конкретному вопросу.

Второй вариант — управление путем создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) широко распространен на новом жилищном фонде и имеет преимущества при непосредственном управлении самим ТСЖ, когда правление ТСЖ от имени собственников заключают прямые договоры со всеми поставщиками услуг и осуществляет непосредственное управление домом. Однако есть вариант передачи ТСЖ всех или части функций по управлению домом управляющей компании.

Третий вариант позволяет выбрать управляющую организацию без создания ТСЖ. Причем собственники должны сами определить, кому доверить управление своим домом. Для выбора такого способа управления также необходимо решение общего собрания собственников.

Если не выбрать

Если собственники помещений не выбрали способ управления своим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, муниципалитет проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правительством РФ.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса мэрия сообщает о его результатах и об условиях договора управления домом всем собственникам помещений в этом доме. Владельцы жилья обязаны заключить договор управления своим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса РФ. 

При этом Жилищный кодекс не обязывает собственников подписывать тот вариант договора, который предлагает управляющая организация. Если собственники не согласны подписывать договор на предложенных условиях, они должны в течение 30 дней со дня получения проекта договора направить управляющей организации протокол разногласий, указав пункты договора, с которыми они не согласны, и предложив свои формулировки данных пунктов.

Не позднее чем через год после заключения такого договора управления муниципалитет должен созвать собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления (ст. 161 ЖК РФ).

По существу

Собственно, официальная информация, приведенная выше, достаточно точно описывает, что и в какой последовательности должно происходить на рынке коммунальных услуг. Но остаются некоторые моменты, которые не были решены ни год назад, ни сейчас. Во-первых, низкий уровень информированности собственников о том, что им предстоит совершать какие-то действия. С одной стороны, «спасение утопающих — дело рук самих утопающих».

С другой — низкая информированность может сыграть злую шутку со всеми участниками рынка жилищно-коммунальных услуг. Не исключено, что сложившимся информационным вакуумом могут воспользоваться, скажем так, не совсем чистые на руку люди. Второй момент связан с проведением открытых конкурсов в случае, если собственники не приняли решение. Любая открытость это, безусловно, плюс.

Но в практике тольяттинской исполнительной власти уже были случаи, когда выигравшая конкурс фирма в итоге не могла выполнить своих обязательств в той форме, в которой об этом заявлялось на конкурсе. Если речь идет, скажем, о закупке компьютеров, это одно дело, а обслуживание жилого фонда — процесс непрерывный, и несостоятельность компании может обернуться большими проблемами как для горожан, так и для муниципалитета.