Собственники квартир покидают ООО «Департамент ЖКХ»
10 января 2014 года арбитражный суд Самарской области принял решение о передаче многоквартирного дома № 47 по улице Матросова, находившегося ранее в управлении ООО «Департамент ЖКХ», малоизвестной ООО УК «Содружество». В период с 8 по 19 февраля 2013 года в этом доме прошло повторное годовое общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, по результатам которого были приняты решения о расторжении договора управления жилым домом с ООО «Департамент ЖКХ» и выборе новой управляющей организации – ООО УК «Содружество». После этого в адрес «Департамента» было направлено письмо с требованием о передаче технической документации на данный дом в срок до 26 апреля 2013 года с приложением копии протокола собрания. Департамент, как несложно догадаться, документацию не передал. Тогда «Содружество» обратилось в арбитражный суд.
Изучив материалы дела и выслушав мнение сторон, суд установил, что заключенные ранее договоры управления многоквартирным домом между собственниками и «Департаментом» прекратили свое действие «в связи с односторонним отказом собственников от их исполнения по причине избрания в качестве управляющей организации ООО УК «Содружество». «Правовая конструкция договора между собственниками и «Департаментом» не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, – отметили судьи, – при одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК)».
Также суд признал необоснованными возражения «Департамента ЖКХ» о необходимости расторжения договора индивидуально с каждым собственником помещения. Кроме того, были признаны несостоятельными доводы ответчика о нарушении «Содружеством» порядка передачи технической документации на многоквартирный жилой дом, установленного «Порядком передачи управления», утвержденного на заседании рабочей группы при департаменте городского хозяйства мэрии Тольятти (к слову, этим документом руководствуются практически все управляющие компании города). Судьи посчитали, что указанный документ не является нормативным правовым актом, а носит лишь рекомендательный характер. В итоге иск «Содружества» к «Департаменту» был удовлетворен.
Отметим, что в производстве в настоящий момент находится еще пять аналогичных исков ООО УК «Содружество» к ООО «Департамент ЖКХ». Помимо этого, суд рассматривает объединенный иск ОАО «Управляющая компания № 5» к «Департаменту» о передаче в управление еще нескольких многоквартирных домов.
По мнению участников рынка, в массовом переходе собственников от одной управляющей компании к другой можно усмотреть признаки недобросовестной конкуренции. «Комсомольский район был всегда сложен в управлении из-за тарифа теплоснабжения: для населения был установлен один тариф, а для закупающей данный энергоресурс управляющей компании – другой, – комментирует директор одной из УК города, – именно поэтому никто особо не интересовался домами в этом районе. Как известно, «Департамент» долго судился с мэрией за возмещение так называемых «выпадающих расходов». А в наступившем году этой проблемы больше не будет – теплоснабжение в Комсомольский район будет поставлять ВоТГК по единому для всех тарифу. Думаю, это и стало причиной захода в район компаний-конкурентов».
«Когда в управление другой компании уходят сразу несколько домов, закрадывается мысль о нарушениях при проведении собраний собственников, поскольку это довольно кропотливое дело: собственники собственноручно должны все подписать, затем проверяют, правильно ли произведен подсчет голосов, – комментирует исполнительный директор ООО УК «Жилсервис+» Павел Ерохин. – Кроме того, ведь качество обслуживания определяется не только работой дворника, но и грамотной работой технического персонала, и оперативностью работы аварийной службы. Принять на обслуживание сразу пять домов непросто. Посмотрим, как с этим справится «Содружество».
«Не думаю, что массовый переход собственников вызван активностью населения и горячим желанием сменить управляющую компанию – как известно, собственники сами по себе весьма пассивны и организовать их довольно сложно, – комментирует на условиях анонимности директор одной из УК города. – Похоже, что здесь работала инициативная группа, перед которой была поставлена задача увести дом в другую компанию. У нас даже есть информация, что создать такую группу в Тольятти стоит около 50 тыс. рублей. За глобальными переделами рынка всегда стоит чей-то интерес».