Специфичный сегмент. Бизнес на выкупе проблемных долей

Такой специфичный сегмент рынка, как проблемная доля в жилом помещении, чаще всего образуется в результате конфликта собственников, которые не могут достигнуть договоренности о совместном использовании помещения или о его продаже.

«Проблемные доли возникают при разделе имущества в бракоразводных процессах, при вступлении в наследство несколькими наследниками и при возникновении конфликта между членами семьи, которые проживают в одной квартире, – пояснил Алексей Кирюшин, – некоторые риелторы рассматривают доли в квартире как недооцененный актив, на котором можно зарабатывать. Наша компания этим не занимается, мы предпочитаем оказывать услуги, не выходя за рамки этики и не ущемляя права собственников».

Бизнес на выкупе долей в квартире строится по следующей схеме: поиск подходящей доли, выкуп доли, переговоры с собственником или собственниками других долей в квартире, выкуп доли или долей других собственников, продажа квартиры по рыночной цене.

«Практика показывает, что стоимость квадратного метра в доле ниже рыночной стоимости одного квадратного метра целой квартиры, – поясняют участники рынка. – Например, стоимость 1/2 доли в двухкомнатной квартире стоимостью 3 млн рублей нельзя считать как 1,5 млн рублей, потому что такую денежную сумму можно получить при реализации целой квартиры, разделив потом деньги между двумя дольщиками. Если же продается только доля, то ее цена уменьшается примерно на 30-40%».

Причина такого существенного занижения цены заключается в том, что доля находится в «проблемной» квартире, кроме того, границы доли четко не определены. Как правило, при покупке проблемной доли для других собственников квартиры создаются невыносимые условия для жизни, вынуждающие их к продаже своих долей.

«Этот бизнес существовал всегда, но мне никогда не был интересен, – комментирует директор АН «Саба-С» Анатолий Сидоров, – покупка доли происходит легко, но потом начинается «выдавливание» других собственников. Это бизнес на грани закона».

«Мы один раз занимались вопросом покупки доли, в нашем случае это была долевая собственность между бывшими супругами, – комментирует директор консалтинговой компании «Вертус» Эдуард Мотрунич. – В нашем деле супруг должен был получить компенсацию, однако он не шел на контакт. В результате четырех месяцев долгих переговоров его долю удалось выкупить. Однако как бизнес покупку долей мы не рассматриваем».

По мнению директора АН «Русская Жемчужина» Алексея Кирюшина, местный рынок недвижимости сегодня не интересен риелторам, и они ищут другие сегменты, зарабатывая на разнице в стоимости долей и целой квартиры. «Рынки Самары и Тольятти связаны, у нас близкие тенденции, – отмечает он, – причиной падения интереса риелторов является низкая стоимость их услуг. Если в Самаре работа по продаже квартиры оценивается в 50 тыс. рублей, то у нас за эту сделку профессионал получает всего 10-20 тыс. рублей. Кроме того, в последнее время уменьшилось количество людей, которые хотят воспользоваться услугой риелтора, – это происходит из-за свободного доступа к базе недвижимости в интернете. Низкие комиссионные и отток клиентов приводят риелторов в сектор проблемных квартир, в полукриминальный бизнес».

По мнению участников рынка, изменить ситуацию должен закон о риелторской деятельности, принятие которого намечено на 2014 год. «С общественной точки зрения этот закон необходим, чтобы у потребителей появилась законодательно закрепленная возможность получения компенсации в случае некачественного оказания риелторских услуг, а также механизмы наказания

нерадивых риелторов, – комментируют юристы, – в то же время риелторское сообщество получит инструменты саморегулирования и ограничения доступа на рынок непрофессионалов».

Будущий закон предполагает, что риелторской деятельностью смогут заниматься только лица, состоящие в саморегулируемых организациях риелторов, при этом прошедшие обучение и регулярную аттестацию. На риэлторов, нарушающих стандарты оказания риелторской деятельности, могут налагаться штрафы, ответственность их будет застрахована в пределах не менее 2 млн рублей. При этом риелторы будут наделены дополнительными правами по запросу и сбору документов из различных органов.

«Уже существует закон о финансовом мониторинге (противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем), – замечает Эдуард Мотрунич, – агентства недвижимости должны вставать на учет в федеральную службу по финансовому мониторингу и декларировать свои сделки. Однако мало кто из работающих на рынке города сделал это».

«Тенденция, сложившаяся на рынках Самары и Тольятти, ненормальная, она ведет в тупик, провоцируя рост проблемных сделок, – уверен господин Кирюшин. – Мы все ждем регулирования рынка со стороны государства».