Вторичный рынок жилья

Объемы и цены

По объемам сделок купли-продажи жилой недвижимости показатели этого года значительно превысили результаты 2005-го. Регистрационная палата, можно сказать, выдерживала двойную нагрузку. Почти втрое увеличился по сравнению с прошлым годом объем покупок квартир с использованием ипотечных кредитов. Цены квартир на протяжении всех месяцев плавно росли. На сегодняшний день стоимость квадратного метра однокомнатной «москвы» — ценового флагмана рынка, уже превышает 35,6 тысячи рублей.

Год назад, в этот же осенний период 2005 года, стоимость квадратного метра 1-комнатной квартиры московской планировки едва доходила до 24,5 тыс. рублей. Цена квадрата за год выросла на 43,2%. Сегодня ассортимент 1-комнатных очень ограничен. В рекламе можно видеть предложения в ценовом диапазоне 1000—1270 тыс. рублей. Реально же ниже 1250 тыс. рублей найти квартиру на среднем этаже с рядовыми характеристиками практически невозможно.

Варианты квартир, которые предлагаются на рынке по нижним планкам, — 1000—1150 тыс. руб. в большинстве случаев нереальны по покупке. Как правило, они имеют статус обмена, и при остром дефиците на сегодня 2-х-, 3-комнатных квартир и активно растущих ценах, шанса купить их у авансодателей по ожидаемой цене практически нет.

2-комнатные квартиры московской планировки с рядовыми параметрами держатся в ценовом диапазоне 1600 — 1660 т. р. За октябрь средневзвешенная стоимость выросла более чем на 4%. Ограниченный ассортимент предложений провоцирует продавцов на дальнейший подъем цен.

Верхняя ценовая планка продаж 3-комнатных квартир типовой московской планировки перешагнула психологический рубеж в 2 миллиона рублей.

Ритмы рынка

В период января — апреля удорожание квартир составляло в среднем 2% в месяц. Резкий скачок покупательской активности пришелся на май, в этот период возросла потребность среди населения в ипотечном кредитовании, значительно расширился круг покупателей, увеличилось число сделок по купле-продаже жилья, рынок стал ощущать дефицит предложений. Темп удорожания типовых 1-комнатных квартир в мае превысил 7,7%.

В июньский период темп удорожания снизился по обобщенному показателю на 1,7%. На снижение активности рынка повлияло несколько факторов: во-первых, традиционный дачно-отпускной сезон, многие горожане, отложив жилищные проблемы на осень, перебрались на свои фазенды и все силы бросили на борьбу с сорняками, вредителями и урожаем. Во-вторых, неимоверная жара, перепады давления и температур также сказались на снижении покупательской активности.

С июля и весь осенний период темпы удорожания составляли 3—3,5% в месяц. Ритмы пиковой активности оказались практически схожи с показателями прошлого года. Наиболее характерные всплески активности 2005 года также происходили в мае, снижение активности — в июне, и второй пиковый всплеск активности прошел в августе и октябре.

Лидерами в ценовой гонке традиционно стали 1-комнатные квартиры. 2-комнатные квартиры оказались менее активными, удорожание составило 33,2%. Сказалась пониженная активность в первые месяцы — 0,6% — 1,4%. Повышенный объем предложений 2- комнатных квартир в летний период к осени сменился ощутимым дефицитом. С августа темпы удорожания 2-комнатных квартир удерживались на уровне 3,3 — 4% в месяц.

Причины роста

За последний год на рынок жилья обрушилась масса обстоятельств, повлекших за собой столь высокий рост цен. Значительное влияние на ценовую динамику оказала, на мой взгляд, повышенная пропаганда ипотечного кредитования.

Были снижены процентные ставки, ввелись дополнительные льготы для заемщиков. Среди тольяттинцев ипотека за последний год стала весьма популярна. В короткий срок на рынок вышла дополнительная масса платежеспособных покупателей. Произошел быстрый выкуп имеющегося объема предложений. К августу-сентябрю на рынке образовался дефицит продаваемого жилья. Первичный рынок оказался ограниченным в своих возможностях по вводу в эксплуатацию необходимого объема квадратных метров.

Развитие событий

 Рост цен пока еще очевиден. Ощутимый дефицит продаваемого жилья, особенно по Автозаводскому району, проблемы первичного рынка и попытки Кремля «раскочегарить» ипотеку для более широких масс, еще более усложнят и без того непростую ситуацию на рынке. С другой стороны, при апогее ценового взлета круг платежеспособных покупателей, как правило, ссужается до предела, что мы уже наблюдаем на московском и самарском рынках. При запредельных ценах на метры останавливается реализация жилья не только на первичном, но и на вторичном рынке.