Зона строительства самарского стадиона может не удержаться в очерченных ранее рамках
В 2011 году стало известно, что Самара вошла в число городов-претендентов на проведение матчей Чемпионата мира по футболу-2018. Тогда же была названа и возможная площадка для размещения объекта – стрелка рек Самары и Волги. В настоящее время эту территорию занимает принадлежащее области ОАО «Самарский речной порт». Под объекты мундиаля предполагалось отвести 101 га земли. Эксперты тогда же высказывали сомнения в эффективности площадки, указывая на дороговизну ее освоения.
В декабре прошлого года губернатор Самарской области Николай Меркушкин заявил о смене площадки. Теперь объекты будут строиться на территории поселка Радиоцентр в Кировском районе. Площадь застройки к ЧМ тогда же увеличилась до 256 га, из которых 27 га должен занять собственно стадион.
28 мая 2013 года министерство строительства Самарской области разместило заказ на разработку документации по планировке территории в районе Радиоцентра «для размещения объекта капитального строительства регионального значения – стадиона с инфраструктурой». Максимальная стоимость контракта составит 36,97 млн руб. Подрядчик будет определен в ходе открытого конкурса после 15 июля. Площадь территории под размещение комплекса объектов мундиаля вновь возросла. На этот раз она достигает 930 га.
Неделей ранее городская администрация сообщила о разработке проекта внесения изменений в генплан. Они также касаются предстоящего строительства объекта регионального значения – стадиона. Проект предполагает изменение зонирования двух территорий в районе пересечения Московского и Волжского шоссе. Теперь их зоны разрешают размещение спортивных объектов, объектов «общего пользования, отдыха и системы обслуживания».
Согласно изменениям в генплан, в зону спортивной инфраструктуры включаются два участка. Первый расположен на левой стороне пересечения Волжского и Московского шоссе. В настоящее время там находится лесной массив. Однако на территории имеется ряд строений, выявить собственников которых «СО» на момент сдачи номера не удалось. Также пока не раскрывается и механизм урегулирования отношений с собственниками данных объектов. В частности, по данным спутниковых карт, на улице Дальней, среди массива, имеется около 10 зданий. Второй участок, примыкающий к массиву, называемому «Мазин угол», имеет меньшую площадь. 15 июня проект внесения изменений в генплан будет рассматриваться на публичных слушаниях сразу в нескольких районах.
Как пояснили «СО» в областном министерстве строительства, территория, подлежащая планировке, включает 3 участка, находящиеся в собственности РФ и области: 240,16 га земель ОРТПЦ; 50,711 га земель, где ранее планировалось строительство самарского технопарка, и 48,079 га угодий НИИ «Жигулевские сады». Общая площадь этих территорий достигает 338,95 га. Остальные 591 га, как следует из данных минстроя, заняты разнообразными объектами. Среди них земельные участки индивидуального жилищного строительства, дачные массивы, лесные участки, 3 водных объекта, кладбище, НФС, городские улицы и магистрали, объекты ТРК «Орион». «Вопрос о переходе прав на конкретные участки будет решаться в соответствии с действующим законодательством после разработки проекта планировки территории и внесения изменений в генеральный план Самары, в зависимости от правового режима, действующего в отношении каждого конкретного земельного участка», - пояснили в ведомстве.
Уже сейчас понятно, что это лишь первый этап распространения спортивной инфраструктуры на самарских землях. За ним последует второй, более масштабный и потенциально на порядок более конфликтный. Согласно техзаданию конкурса на разработку планировки территории стадиона, его площадь (включая сопутствующую инфраструктуру) будет простираться от Волжского и Московского шоссе, улиц Дальней, Ташкентской, проходить через лесные массивы и малоэтажную жилую застройку вдоль улиц Демократической и Студеный овраг до реки Волги в районе НФС-2.
Получается, что в зону застройку попадают сотни гектаров земли, в настоящее время занятые объектами частной собственности, включая коттеджный поселок «Лесной», несколько дачных кооперативов, в которых проживают сотни представителей региональной элиты, чиновники и бизнесмены далеко не последней руки. В этом случае эксперты ожидают серьезного противодействия планам строительства. У возможных оппонентов идеи для защиты своих интересов есть не только финансовые ресурсы и наработанные связи – значительная часть коттеджей официально оформлена, а строительство их – официально согласовано. Соответственно и выкупать их придется по реальной стоимости в десятки миллионов рублей каждый, а не по символической цене хозпостроек и дачных домиков.
Впрочем, ряд экспертов говорит, что пока рано заявлять о том, насколько конфликтной окажется реализация проекта расширения стадиона. «Прежде всего, кто сказал, что проектирование территории обязательно должно предусматривать принудительный снос всех построенных там сейчас домов? Вполне возможен сценарий «вписывания» имеющихся построек в общую схему, со строительством инфраструктуры (дороги, набережной и т.д.), которая не ударит по интересам местных жителей, а совсем наоборот. Плюс к этому полоса земли, идущая от стадиона в сторону Волги, может и не проходить по существующим домам. Ничто не мешает сместить ее на север - в сторону Лысой горы и зеленой зоны, свободной от построек и частной собственности», - говорит один из участников рынка недвижимости.
Поразят разнообразием
Согласно техническому заданию к конкурсу минстроя, проектируемая территория под размещение стадиона расположена в границах Волжского и Московского шоссе, улиц Дальней, Ташкентской, а также условной линии, проходящей через лесные массивы и малоэтажную жилую застройку вдоль улиц Демократической и Студеный овраг до реки Волги в районе НФС-2. В проекте планировки должны быть предусмотрены стадион, тренировочная площадка, две гостиницы, телебашня радиоцентра, конгрессно-выставочный центр, различные спортивные комплексы. Кроме того, планируются такие объекты, как «тематический спортивно-развлекательный парк, университетский городок, рекреационный комплекс, жилые городки для научно-педагогического состава, культовые здания и объекты инфраструктуры».
Дачники готовы к борьбе
Собственники недвижимости в Кировском районе не сдадутся без боя. Представители ряда садово-дачных кооперативов (ДПК «Победа Октября», массивы «Мазин угол» и «Сорокины хутора») предполагают, что их земли могут быть включены в территорию, подлежащую застройке в рамках ЧМ, - против чего готовы активно протестовать.
Как рассказал председатель ДПК «Победа Октября» Александр Хохлов, информацию о возможной застройке их земель им подтвердили в городском департаменте строительства. «На публичных слушаниях, которые пройдут 15 июня, речь идет о включении в территорию инфраструктуры чемпионата лишь 230 га земель. За счет каких земель будет расширяться площадка в дальнейшем, не раскрывается. Однако, согласно поправкам в генплан, наш кооператив обозначен как зона возможной малоэтажной застройки. Мне сообщили в городском департаменте строительства, что по нашим участкам будут приниматься аналогичные изменения в генплан и проходить публичные слушания. Наш кооператив занимает около 52 га, там построены капитальные коттеджи, оформленные в собственность. Разумеется, мы не согласны с перспективами изъятия и застройки наших земель», - утверждает он. Его поддерживает председатель СНТ «Нефтяник-Мазин угол» Валерий Смольков. «Не совсем правильно нарушать порядок жизни нескольких тысяч людей, проживающих в этих массивах, ради нескольких дней проведения чемпионата и туристов. В нашем кооперативе около 500 участков», - рассказал он. Представитель инициативной группы дачников заявил «СО», что в целом при расширении зоны застройки к мундиалю могут быть затронуты интересы до 5 тысяч человек. «Власти могут сослаться на принудительный порядок изъятия земель для государственных нужд. Нас это не устраивает, поскольку многие являются собственниками капитальных объектов, в которых нельзя прописаться из-за статуса земель. Значит, объекты будут приобретаться как дачи, по невысокой стоимости. В Самаре достаточно свободных площадей, где можно разместить инфраструктуру стадиона», - жалуется собеседник «СО».
В минувшее воскресенье члены кооперативов «Нефтяник-Мазин угол», «Победа Октября» и дачного массива «Сорокины хутора» провели мини-пикет, требуя разъяснить планы по расширению зоны застройки к ЧМ. Они не исключают, что продолжат акции протеста в дальнейшем.
Директор агентства недвижимости «Визит» Михаил Минаев предположил, что вероятное расширение зоны застройки под инфраструктуру будет скорее негативным фактором для владельцев недвижимости в данном районе. «Ранее под стадион отводилось 265 га, а сам стадион должен был занять около 10% площади. Сегодня территория расширена до 930 га. Это очень большая территория. Возможно, что власти решили приурочить развитие всех близлежащих земель к ЧМ. Сегодня стоимость участков в данных массивах стартует от 50 тыс. руб. за сотку, земли же вблизи транспортных магистралей могут стоить около 1 млн руб. за сотку. Однако если данные земли будут изыматься по сочинской схеме, то рыночная оценка может оказаться не столь важной. Владельцам недвижимости могут просто запретить проводить какие-либо сделки с активами, учитывая их перспективное назначение», - комментирует эксперт.
Трансформировали самарский технопарк
Согласно конкурсной документации по разработке планировки 930 га земель в Кировском районе, на участке должен быть размещен технопарк.
Планы строительства технопарка в Самаре заявлялись с 2006 года. Под него отводилось 50,7 га земель в районе Сорокиных хуторов. Однако с 2009 года реализация проекта была остановлена, областное правительство сосредоточилось на финансировании технопарка в Ставропольском районе.
В прошлом году министерство строительства попыталось реанимировать идею самарского технопарка, обратившись с такой инициативой в региональное минэкономразвития.
Между тем теперь стало очевидно, что земли, ранее предполагаемые под объект, будут консолидированы в составе территории будущей спортивной зоны. Участок в 50,7 га включат в 930 га под стадион, а технопарк будут строить уже в рамках нового масштабного проекта.
ЮРИЙ КОРЯКИН, председатель регионального отделения общественной организации «Союз архитекторов России»
Без поддержки жителей поправки вряд ли будут внесены
Строительство стадиона и ряда других объектов - очень крупный проект. Планировка территории, где они будут возводиться, должна разрабатываться с неким заделом площадей. Радиоцентр расположен относительно недалеко от Волги, целесообразно предусматривать в этой зоне набережную, спуски к ней. Поэтому логично, что участки под застройку могут быть расширены в направлении дачных массивов. Однако на данном этапе, когда будет выполняться планировка территории и проводятся публичные слушания по внесению изменений в генплан, опасения, что застройкой могут быть задеты чьи-то права, беспочвенны. Так, публичные слушания направлены на извещение жителей и обсуждение перспектив проекта. Без поддержки жителей поправки вряд ли будут внесены.
ДМИТРИЙ ЯРОВОЙ, директор консалтинговой компании S.D.A.-Group
В Самаре уже имеется практика изъятия земель для государственных нужд. Зачастую эта операция вызывает разногласия. Администрация заинтересована в установлении низкой цены, собственники - высокой. Если предположить, что в зону под строительство стадиона попадут объекты, находящиеся в собственности третьих лиц, можно ожидать массу подобных споров. Однако я сомневаюсь, что такое в действительности произойдет. Выкуп земель, относящихся сегодня к дачным массивам, потребует средств, сопоставимых по размеру с бюджетом Самары. Кроме того, группы собственников могут инициировать множество судебных тяжб по оспариванию действий чиновников.
Проектируемая территория расположена в границах Кировского и Красноглинского районов городского округа Самара и ограниченаВолжским и Московским шоссе, улицами Дальней, Ташкентской, условной линией, проходящей через лесные массивы и малоэтажную жилую застройку вдоль улиц Демократической и Студеный овраг до реки Волга в районе НФС-2, вдоль берега реки Волга, условной линией, проходящей через лесные массивы и малоэтажную жилую застройку от берега реки Волга до улицы Демократической и далее до Волжского шоссе.
Источник: 63media.ru