Квартира с нагрузкой. Активизировались продажи залогового имущества

Ухудшение экономической ситуации и последовавший за этим рост просроченной задолженности по кредитам физических и юридических лиц обусловили активные продажи банками залоговой недвижимости. «Когда финансовые проблемы заемщика преодолевают так называемую «точку невозврата», финансовое учреждение принимает решение об изъятии залогового недвижимого имущества с целью вторичной продажи, – комментирует юрист Анна Завьялова. – Сегодня банки формируют списки залоговой недвижимости, которая впоследствии будет реализована на рынке посредством аукциона. Как показывает практика, стартовая цена на подобное имущество определяется банком, исходя из рыночной конъюнктуры на момент выставления недвижимости на продажу. Однако со временем, когда та или иная залоговая квартира не выкупается, банковское учреждение, принимая во внимание острую нехватку ликвидности, готово существенно снизить цену. В этом случае она может отличаться от рыночной на 30-50%».

"Когда финансовые проблемы заемщика преодолевают так называемую «точку невозврата», финансовое учреждение принимает решение об изъятии залогового недвижимого имущества с целью вторичной продажи"

Чем дешевле объект в сравнении с рыночным уровнем цен, тем больше с ним связано проблем. «Низкая цена – это своеобразная компенсация за все расходы и усилия, которые придется потратить потом, – говорит госпожа Завьялова. – После того как состоялся аукцион и покупатель расплатился за имущество, все проблемы с предыдущими собственниками банка уже не касаются. А возникнуть их может не мало – вплоть до оспаривания результатов аукциона в суде бывшими собственниками».

По мнению юристов и участников рынка, наименее рискованный вариант покупки залогового имущества – приобретение объектов, которые уже принадлежат банку: если финансовый институт что-то продаст, то сам уже не будет оспаривать сделку. «Сегодняшняя тенденция такова, что банки реализуют право на возвращение кредита путем признания права собственности в судебном порядке. Суд признает право собственности, банк регистрирует это решение в БТИ и может продавать имущество», – пояснил «ПН» один из представителей финансового сектора.

По мнению юристов и участников рынка, наименее рискованный вариант покупки залогового имущества – приобретение объектов, которые уже принадлежат банку

Отметим, что большинство банков полностью перешло на эту схему и не пользуются аукционами исполнительной службы. По мнению участников рынка недвижимости, лучший вариант для банкиров – это сотрудничество с крупными риелторами, которые помогут найти покупателя и в подходящее время продать объект.

«Мы активно работаем с объектами залоговой недвижимости Сбербанка РФ, ВТБ24, «Ак Барса», – рассказывает специалист АН «Русская Жемчужина» Вера Зайцева, – на продажу выставлены разные объекты – квартиры, коттеджи. Отмечу, что в последнее время увеличилась доля элитного жилья – такого ранее не наблюдалось. У людей меняются жизненные обстоятельства, и они больше не могут платить по кредитам и за услуги ЖКХ. При этом во многих квартирах продолжают жить люди – они, как правило, препятствуют потенциальным покупателям при осмотре помещения. Тем не менее такие квартиры довольно быстро находят своего покупателя».

Трудность доступа к объекту влияет на снижение его ликвидационной стоимости, однако банки идут сегодня и на такие шаги, пытаясь вернуть хотя бы часть выданных кредитных средств

Трудность доступа к объекту влияет на снижение его ликвидационной стоимости, однако банки идут сегодня и на такие шаги, пытаясь вернуть хотя бы часть выданных кредитных средств. «Несомненно, наша задача – продать такой объект дороже, чтобы бывшие владельцы могли максимально погасить свой долг перед банком и получили, небольшую сумму для съема нового жилья. Но, к сожалению, жильцы не идут на контакт, и квартира уходит с большим дисконтом. Более того, довольно часто из таких квартир выносится все – сантехника, двери, розетки. Тольяттинцам стоит с большей осторожностью принимать решение о необходимости кредитования. А если оно принято, то не доводить до такого момента, чтобы квартира отошла банку».

«Можно сказать, что уже второй год мы наблюдаем типичные признаки кредитного дефолта, – говорит независимый эксперт Андрей Кизляр. – Люди не соизмеряли свои доходы с кредитной нагрузкой, увеличивали потребление в долг, а банки использовали это для наращивания портфелей. Только за прошлый год доля заемщиков, обслуживающих пять и более кредитов, выросла с 6 до 19%. У этой категории людей размер долга перед всеми кредиторами превышает 500 тыс. рублей на человека – это вдвое больше среднедушевого годового дохода россиян, который, по данным Росстата, составляет около 245 тыс. рублей. Результаты такой закредитованности, когда единственное жилье отходит банку, выглядят весьма трагично».

Только за прошлый год доля заемщиков, обслуживающих пять и более кредитов, выросла с 6 до 19%

Согласно данным ЦБ РФ, в 2013 году банки выдали кредитов юридическим и физическим лицам на сумму 40 трлн 417,7 млрд рублей, что на 19% больше, чем годом ранее. Как показывают данные мегарегулятора, одновременно с объемом кредитования рос и объем просроченной задолженности, который также увеличился на 19% и  достиг отметки в 1 трлн 398 млрд рублей. Официальная причина – замедление темпов роста российской экономики.