Недвижимость: стабильный спрос, докризисные цены
Появление новых объектов в секторе коммерческой недвижимости возможно в районе улицы 40 лет Победы рядом с кварталом «Лесная слобода» – это перспективное место, где живут молодые люди с активной жизненной позицией
Согласно статистическим данным, представленным на сайте Росриэлтнедвижимость, средняя цена за квадратный метр в тольяттинских новостройках в феврале 2013 года составила 42,4 тыс. рублей (рост за месяц +16,81%). На вторичном рынке средняя цена – 42,9 тыс. рублей.
«Рынок недвижимости – это своеобразный индикатор движения денег и показатель уровня развития региона», – отмечают эксперты. Напомним, что в период кризиса стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынке в Тольятти упала на 35%, а разница в стоимости жилья в Самаре и Тольятти составляла почти 50% (в настоящий момент средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Самары – 55 тыс. рублей).
«Сегодня ситуация изменилась: в город заходят инвесторы, реализуются интересные проекты, менеджеры заключают выгодные сделки, рабочие получают стабильные зарплаты, – говорят участники рынка, – положительную роль сыграла федеральная программа «Молодая семья» – она привлекла на рынок несколько миллиардов рублей федеральных и банковских денег и спровоцировала рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке только за январь этого года на 3,5%. По стоимости квадратного метра мы почти догнали Самару. Цены на жилую недвижимость практически вернулись к августу 2008 года – периоду самых высоких прайсов».
На фоне растущего рынка довольно символично выглядит начало строительства первого жилого квартала за Московским проспектом, состоящего из высотных домов от 19 до 24 этажей. По мнению экспертов, цена за квадратный метр в этих новостройках может достигнуть 40-50 тыс. рублей. Проект предусматривает возможность как гибких планировок отдельных квартир, так и индивидуальных планировочных решений в соответствии с пожеланиями потребителя. Основная планировочная единица – однокомнатная квартира площадью 45-50 кв. м с возможностью объединения в более крупные квартиры повышенного комфорта. Жилая часть дома начинается со второго этажа, технические этажи занимают 20 и 21 этажи. Общая площадь квартир первого дома составляет 18,5 тыс. кв. м. Проект также предусматривает строительство подземной автостоянки на два этажа на 107 машиномест.
«Проект носит название «Проспект Московский», его реализует федеральная компания «СВ-Холдинг», которая достраивала ТРК «Космос», – рассказал «ПН» управляющий агентства недвижимости «REALest-8» Алексей Журавлев, – строительство идет напротив 6-го квартала. Уже вырыт котлован, начата заливка фундамента. Согласно проектной декларации «Разрешение на строительство № RU 63302000-335 от 11 марта 2012 года выдано мэрией Тольятти. Срок действия разрешения – до 11 марта 2015 года».
Однако застройка такого характера скорее исключение для нашего города. Сегодня строительные компании сконцентрированы на возведении таунхаусов и небольших коттеджей в ближнем пригороде Тольятти – поселках Приморское, Подстепки и в районе села Ягодное.
«Велит», «Солнечный», «Березовка», «Ладья» – все эти проекты имеют успех у потребителя, – говорят участники рынка, – в этих жилых массивах вполне демократичные цены – от 2,4 млн рублей за дом площадью 83 кв. м. Причем массивы активно обрастают инфраструктурой: в «Березовке», к примеру, заканчивается строительство ТРЦ, магазина шаговой доступности, мойки, шиномонтажа. Для второй очереди проложены все коммуникации, дорожное полотно, планируется формирование спортивной зоны, включающей поле для мини-гольфа».
Впрочем, есть и проблемные проекты: например, коттеджный поселок «Чайка», расположенный в зоне отдыха рядом с турбазой «Фортуна». «Главная проблема «Чайки» – вопрос с оформлением объектов в собственность, – комментирует руководитель одного из риелторских агентств. – Многие дома так и не введены в эксплуатацию, право собственности не зарегистрировано. Одно время владельцы пытались их продать, но покупателей отпугнул статус объектов. Тогда они исчезли из открытой продажи и перешли в сегмент аренды, где пользуются большим успехом у арендаторов – все-таки место весьма комфортное для проживания. Ценник колеблется от 50 до 150 тыс. рублей в месяц за коттедж».
Наблюдается оживление и на рынке коммерческой недвижимости, причем большим спросом пользуются залоговые объекты, которые пришли на рынок из эпохи кризиса от финансовых структур. «В основном пользуются спросом небольшие объекты – складского и производственного назначения, – комментирует Журавлев. – Стоимость аренды производственных площадок – до 150 рублей за кв. м, складских – до 250 рублей. Индустриальную недвижимость сейчас никто не строит, она вся сконцентрировалась в ОЭЗ. Офисные центры высокого класса заполнены на 70%, ставки на уровне 450-550 рублей за кв. м».
«Рост арендной ставки в офисных центрах связан с увеличением расходов арендодателей по ЖКХ, – комментирует управляющий бизнес-центром «Summit» Андрей Марченко, – средний чек по городу в хороших офисных центрах, которые предлагают сопутствующие услуги (охрана, кондиционирование, клининг, точка общепита, большая парковка), составляет 450 рублей за кв. м. На мой взгляд, сегодня наблюдается пик активности по аренде – офисные центры Автозаводского района заполнены на 100%, в Центральном и Комсомольском районах – на 65-70%. При этом основная часть арендаторов нацелена на помещения, не превышающие 20 кв. м. Все, что дороже 450 рублей за квадратный метр, ждет своего арендатора. Например, бизнес-центр «Summit» в Комсомольском районе обладает премиальным сервисом, максимальной энергобезопасностью и круглосуточным режимом работы.
Появление новых объектов в секторе коммерческой недвижимости возможно в районе улицы 40 лет Победы, напротив 14 квартала и «Лесной слободы» – там скупили квартиры молодые люди с активной жизненной позицией. Полагаю, что в коммерческом секторе на протяжении всего года будет иметь место стабильно высокий спрос».
Временный ажиотаж
Алексей Журавлев, управляющий агентства «REALest-8»:
– В целом текущее состояние рынка я оцениваю как весьма удовлетворительное: только вторичный рынок за прошедший год вырос на 15-17%, причем цена на квадратные метры все еще продолжает расти. Это говорит о появлении тенденции превышения спроса над предложением. Приведу цифры: в период кризиса 2008-2009 годов цена за квадратный метр упала на 35%. На сегодняшний день текущая отметка самой дорогой однокомнатной квартиры московской планировки составляет 50 тыс. рублей за кв. м. Это, конечно, еще не докризисный уровень – тогда квадратный метр на пике продаж стоил 70 тыс. рублей. Но нам удалось уйти от 30-35 тыс. за метр.
Помимо покупателей, изменения происходят и с участниками рынка – как все помнят, во время кризиса стройка в городе остановилась, финансировались лишь объекты, строительство которых было инициировано банками. На сегодняшний день новые проекты появились в сфере малоэтажного строительства, которое предназначено для эконом-класса. В ближайшее время можно ожидать выхода на рынок малоэтажного жилья улучшенной планировки.
На рынке коммерческой недвижимости сделки оживились, в основном пользуются спросом небольшие объекты складского и производственного назначения. Аренда производственных площадей — 150 рублей за кв. м, складских – 250 рублей. В секторе офисной недвижимости ставки сохраняются на уровне от 300 до 600 рублей за квадратный метр. Неплохой спрос в сегменте дорогой элитной коммерческой недвижимости: площади высокого качества в «Веге», «Квадрате», «Плазе» сдаются по цене от 500-550 за квадратный метр. Наполненность коммерческих офисных площадей в городе составляет 70%.
По итогам 2012 года банковский сектор Тольятти зафиксировал рост практически по всем показателям: активам, вкладам физических лиц, объемам ипотечного кредитования. По данным ГУ ЦБ по Самарской области, кредитный портфель в банках губернии вырос на 58% – до 828,1 млрд рублей, портфель юрлиц увеличился на 61% (до 435,5 млрд), у физлиц – на 41,5% (до 338,7 млрд). А самый большой рост отмечен на рынке пластиковых карт: за год он вырос на 82,5%, до 671 млрд рублей.
Традиционно на трибуну колумниста в финансовый спецвыпуск «ПН» приглашались по очереди главы местных банков. Но тотальное укрупнение и федерализация финансовых структур оставили в городе лишь пару местных игроков, постоянно эксплуатировать руководителей которых считаем не комильфо. И в этот раз право высказаться предоставляем московскому банкиру, имеющему наши, чисто тольяттинские корни.
Подошло время делать очередной спецвыпуск «ПН» – «Финансы». И по традиции мы смотрим на общий информационный фон, связанный, как это говорят в интернете, с сабжем. Сразу бросается в глаза то, что все новости, так или иначе связанные
с экономикой Тольятти, носят какой-то
беспокойный характер.
Согласно данным коммуникационного холдинга Publicis Groupe, отечественный рынок интернет-рекламы показывает уверенный рост. Прошлый год принес ему 58,5 млрд рублей, 2013-й обещает 76,2 млрд рублей. «Если два года назад доля контекстно-медийных объявлений составляла 16,6% сегмента, к 2015 году цифра вырастет почти до 30%», – обещают эксперты. В ряду лидеров роста – сектор недвижимости.
Компания «Строй-комфорт плюс» буквально «взорвала» рынок загородной недвижимости, предложив жителям города приобрести собственный дом по цене городской квартиры в коттеджном поселке «Ладья благополучия». Транспортная доступность, отличная экология, гибкая ценовая политика и развитая социальная инфраструктура – наиболее сильные стороны проекта, которые выгодно отличают его на фоне другой загородной застройки. Как следствие – спрос на дома в «Ладье благополучия» держится сегодня на достаточно высоком уровне.
Рынок риелторских услуг переживает глобальные перемены, внешним проявлением которых стало значительное падение числа сделок по продаже недвижимости – в среднем на 20% по стране.
На одном из самых посещаемых развлекательных ресурсов российского интернета сегодня появились фото замка, расположенного в пригороде Тольятти и, по слухам, принадлежащего владельцу бакалейно-кондитерского бренда "Фабрика качества" Олегу Кузичкину.
На минувшей неделе компания «Волга-Инфо», владеющая крупнейшим сайтом недвижимости в Самарской области, объявила о запуске амбициозного проекта – www.elitnedv.ru - сайта, рассчитанного исключительно на покупателей элитных домов и квартир.
«Трехкомнатная квартира, 70 кв. м, улица Тополиная, 9 этаж. Цена за сутки – 2 тыс. рублей, за ночь – 1 тыс. рублей, за час – 250 рублей. В квартире имеется интернет, стиральная машинка, чайник и балкон. Постоянным клиентам и гостям города неплохие скидки. Анатолий».
Аналитика страховых случаев по региональным домам и квартирам показывает, что количество заливов жилых помещений происходит у нас существенно чаще, чем в среднем по России. Пожары в квартирах и домах тольяттинцев происходят в 4,5 раза реже, чем затопления, но страховые выплаты по ним начисляются в 3-4 раза больше.
