Вам с жасмином или без?

Кто виноват, или Понятный экскурс в ситуацию

После проведения длительных бесед с руководством противоборствующих сторон и изучения представленных документов мы составили общую картину ситуации. Мы исключаем ряд незначительных и не меняющих сути ситуации деталей, чтобы наш читатель смог легко в ней разобраться.

Итак, в далеком 2006 году ЖСК «Жасмин-дом» приобрело право на проектирование и строительство жилого дома с офисами в 9 квартале. В декабре 2007 года стартовало строительство дома – на деньги инвестора ООО «М-Холдинг», – которого с ЖСК связывает договор простого товарищества.

По договору между ЖСК «Жасмин-дом» и ООО «М-Холдинг», компания получает права на 153 квартиры (из 210 по проекту) и 6 офисных помещений почти на 770 кв. метров. Взамен ООО «М-Холдинг» обязалось перечислить 294 983 175 рублей в течение всего времени строительства объекта.

В свою очередь руководство ООО «М-Холдинг» также привлекало деньги, необходимые для строительства: в том числе физических лиц, реализовав им 23 квартиры и 2 офиса за примерно 60 миллионов рублей. Еще 253,3 млн рублей компания привлекла у четырех дочерних предприятий банка НТБ, отдав им права на те самые 127 квартир. Таким образом, компания привлекла более 313 млн рублей, плюс ей оставалась даже какая-то собственность в будущем доме (по нашим подсчетам, это 3 квартиры и 4 офисных помещения).

Казалось бы, все должны быть довольны: от инвесторов – физических лиц и НТБ до застройщика и самого руководства ООО «М-Холдинг».

Далее показания расходятся, и эти расхождения активно рассматриваются в серии судов.

Нынешнее руководство ЖСК «Жасмин-дом» утверждает, что за 2006-2008 годы на счета ЖСК «Жасмин-дом» от ООО «М-Холдинг» было перечислено 53 платежами в общей сложности всего лишь чуть более 104 миллионов рублей (из без малого 300 млн по договоренностям).

Представители банка НТБ при этом показывают документы, подтверждающие перечисление денежных средств в сумме более 300 млн рублей, как на расчетный счет ЖСК «Жасмин-дом», так и плату за ЖСК сторонним организациям строительных материалов для строительства дома.

Причем оплата производилась на основании финансовых распоряжений, подписанных бывшим тогда председателем ЖСК Даниловым В.В. Куда Данилов потратил деньги, неизвестно. Возможно, на строительство другого дома в 13 квартале, в отношении которого есть решение о сносе, а возможно, направил их на другие, не строительные нужды. Косвенным подтверждением тому является обстоятельство, что в настоящее время Данилов по одному из уголовных дел объявлен в розыск.

Тем временем строительство дома за неимением средств приостановилось. 127 квартир в недостроенном доме, за которые были в полном объеме перечислены средства со счетов 4 «дочек» НТБ (которые, в свою очередь, брали их в кредит под обеспечение этих же квартир), переходят на баланс банка, так как предприятия не могут расплатиться по кредитам.

В результате остается недостроенный дом, на строительство которого ЖСК были полностью перечислены средства, но их почему-то не хватило. При этом 127 квартир на законном основании принадлежат НТБ и 83 квартиры на законном же основании принадлежат частным дольщикам. Впрочем, при этом у ЖСК не остается средств на достройку дома.

Что делать?

Если допустить, что пропавшие деньги найти не удастся, что вероятнее всего, у ситуации есть два цивилизованных решения: все совладельцы недостроя в соответствии с их долями скидываются, достраивают объект и получают свои квартиры или все совладельцы банкротят ЖСК, продают недострой и получают на руки деньги в соответствии с их долей. Однако ни тот, ни другой вариант развития событий, предложенные НТБ, не нашел понимания у нового руководства ЖСК, которое сейчас занимается тем, что пытается поставить под сомнение права банка на квартиры в доме на Свердлова.

За стол переговоров стороны так и не сели. С 2009 года разгорается юридический конфликт между частными дольщиками и ЖСК «Жасмин-дом» с одной стороны и банком НТБ – с другой.

Представители ЖСК утверждают, что вся описанная выше схема – мошенничество с участием руководства НТБ, пишут письма депутатам Госдумы и добиваются возбуждения уголовных дел. По их мнению, деньги от НТБ фактически не попадали на счета ЖСК «Жасмин-дом». Что, в общем, довольно логично – ведь они попадали на счета инвестора ЖСК – ООО «М-Холдинг».

Руководитель ЖСК «Жасмин-дом» г-н Усков оценивает стоимость завершения строительства в 160 млн рублей и считает, что эти деньги должен внести банк НТБ.

Представители банка считают себя такой же потерпевшей стороной, так как свою долю (через кредиты, под залог этих 127 квартир) они полностью оплатили.

У НТБ к ЖСК также были свои претензии. В разговоре с «ПН» они сообщили, что бухгалтерская документация ЖСК «Жасмин-дом» велась с нарушениями федерального закона от «О бухгалтерском учете», нет реестра членов ЖСК, отсутствуют денежные средства на счете, неудовлетворительно организована охрана объекта строительства. С целью предотвращения расхищения имущества НТБ рекомендовали провести собрание членов ЖСК «Жасмин-дом», на котором решить вопросы текущей деятельности ЖСК. На правах основного владельца недостроя НТБ назначил своего управляющего.

13 мая 2010 года определением Арбитражного суда Самарской области было принято к производству заявление Шнейдер Н.А. о возбуждении процедуры банкротства в отношении ЖСК «Жасмин-дом». Это и послужило со стороны оставшихся дольщиков и руководства ЖСК поводом для обвинения НТБ в «рейдерском захвате» «путем прямого подлога и фальсификации документов».

Представители НТБ так комментируют ситуацию: «Задачей ОАО «НТБ» было не проведение рейдерского захвата, не банк был инициатором банкротства, как это хочет представить вновь избранный председатель ЖСК, а приведение деятельности кооператива в правовую плоскость и окончание строительства дома. Подтверждением тому является обстоятельство, что в процедуре банкротства была введена стадия – внешнее управление, составлялся план управления, предпринимались действия на изыскание денежных средств для дальнейшего строительства».

Руководство НТБ также предлагало довнести средства в соответствии с долями, также делалось открытое предложение дольщикам по выкупу по рыночной стоимости их прав на квартиры – то есть любым способом расшить сложившуюся патовую ситуацию. Странно, но эти действия не нашли положительного отклика у руководства ЖСК.

Что происходит?

Последнее время на строительной площадке скандального дома оживление: с апреля 2011 года были построены 8, 9, 10, 11 и 12 этажи 16-этажного дома. Да и сейчас, если проехать по Свердлова, видно оживление на стройке. На вопрос «ПН», на какие деньги, руководство ЖСК ответило «за счет средств членов кооператива, за счет продажи мест в паркинге».

Чего же хочет руководство ЖСК «Жасмин-дом»? По оценке ситуации «ПН», на спине НТБ (а ныне – «Глобэкса») выехать без потерь из ситуации «своровали деньги», где и банк, и дольщики, и ЖСК оказались потерпевшей стороной.

Сначала они предложили банку добровольно отказаться от прав на половину из принадлежащих ему 60 квартир и за счет их реализации достроить объект. Со слов представителей НТБ, на ответное предложение банка внести дополнительный взнос, но всем вместе, невзирая на то, что дольщик защищен законом и не обязан производить доплату, банк получил отказ и на рабочей встрече председателем кооператива Усковым и членом инициативной группы Князькиным было заявлено о том, что у банка отберут все квартиры и за счет его средств достроят дом.

Руководство ЖСК пытается решить вопрос об отъеме у банка квартир в том числе и через судебные решения. От имени члена ЖСК Князькиной Г.С. были заявлены в суд иски о признании договоров между ООО «М-Холдинг» и теми, кто давал ему деньги (в том числе и под залог квартир в НТБ), ничтожными. Таким образом, ЖСК пыталось отсудить не только 127 квартир, находящихся в собственности НТБ, но и 31 квартиру по договору с физическими лицами, заплатившими напрямую ООО «М-Холдинг».

И если бы им это удалось, руководство ЖСК смогло бы не только выйти сухим из воды, но и получить значительную прибыль повторно, продав уже оплаченные квартиры, ведь для завершения строительства им хватало и 60 квартир, отнятых у НТБ. Но, похоже, аппетит приходит во время еды.

К счастью для банка, кассационная инстанция Самарского областного суда, изучив жалобы НТБ и других лиц, чьи права были нарушены этими решениями, не только отменила ранее вынесенные решения, но и вынесла новые – об отказе в иске. Сейчас уже ЖСК подал иск в Арбитражный суд Самарской области к ЗАО «Глобэксбанк» о признании договоров долевого участия в строительстве расторгнутыми и пытается в суде доказать, что банк не оплатил квартиры, хотя банк неоднократно подтверждал факт оплаты.

Впрочем, выход для цивилизованного решения все еще остается. Все стороны конфликта и наблюдающие понимают, что источником средств для достройки дома может быть, скорее всего, только сам банк. И по информации «ПН», предложения «Глобэксбанка» о выкупе у оставшихся дольщиков прав собственности на квартиры в скандальном доме по рыночной цене все еще остаются в силе.

Максим Кудеров