Непростая ипотека

Национальный проект

Доступное жилье для населения вошло в перечень национальных программ и стало государственным приоритетом. «Концентрация бюджетных и административных ресурсов на повышении качества жизни граждан России — это необходимое и логичное развитие нашего с вами экономического курса, который мы проводили в течение предыдущих пяти лет и будем проводить дальше. Это гарантия от инертного проедания средств без ощутимой отдачи. Это курс на инвестиции в человека, а значит — в будущее России». (Из выступления В. Путина).

Поскольку к словам президента и законодательная, и исполнительная власть относятся очень внимательно, в короткие сроки был разработан перечень мероприятий, которые должны обеспечить доступность жилья для россиян. В частности, предполагается, что развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов позволит снизить процентные ставки с 15—14% в 2005 году до 8% в 2010 году.

По прогнозу разработчиков проекта, объем выданных в 2010 году ипотечных кредитов достигнет 415 млрд. рублей против 20 млрд. рублей в 2004 г., а доля семей, имеющих возможность приобрести или построить жилье за счет собственных и/или кредитных средств увеличится к указанному времени до 30% против 9% в 2004 г. Что из вышеназванного воплотится в жизнь, пока не совсем понятно. На сегодняшний день банки, предлагающие ипотечные программы, полагаются в основном на собственные силы. А спрос со стороны населения неуклонно растет.

Ситуация в развитии

На страницах этого спецвыпуска мы уже писали (см. стр. 4), что 2005 год на тольяттинском рынке жилья можно назвать годом повышенного интереса к ипотечным кредитам. Сумма кредитов, выданных городскими банками на покупку жилья, превысила 1,65 млрд. рублей, что на 10% больше показателя предыдущего года.

Количество обладателей ипотечных кредитов составило 3300 человек, что, опять же, значительно превысило показатель 2004 года (2581 человек). Средняя сумма получаемых заемщиками кредитов составила 500 тысяч рублей, в 2004 году средняя денежная планка получаемых кредитов была равна 350 тыс. Обратная сторона медали — удорожание квартир, которое по итогам прошлого года составило более 30%.

Предложений, связанных с получением ипотечного кредита, на тольяттинском рынке хватает. Причем на нем активно работают не только местные банки, но и федеральные банки. Причина, на наш взгляд, кроется сразу в нескольких факторах. Первый из них — достаточная кредитоспособность тольяттинцев. Несмотря на все перипетии смутных 90-х большая часть тольяттинских предприятий сумела устоять на ногах, а в последнее время демонстрирует неплохие тенденции к росту производства и увеличению объемов реализации.

Что положительным образом отражается на зарплатах работников. Вторая причина повышенного интереса иногородних банков к нашему городу кроется в том, что тольяттинцы уже подготовлены к мысли «жить взаймы». Местные банки: ФИА-Банк, АВТОВАЗБАНК, НТБ и др. — уже довольно давно выдают кредиты на приобретение или строительство жилья, рынок уже подготовлен.

Впрочем, несмотря на значительные ресурсы, которые стоят за федеральными банками, существенного снижения процентных ставок не наблюдается: они колеблются в диапазоне 11,5—16% годовых в рублях (см. таблицу). Сроки кредитования тольяттинские банки тоже предлагают вполне конкурентоспособные: от года до 30 лет.

Фактор риска

Учитывая длительность сроков кредитования, нет ничего необычного в том, что банки страхуются от невозврата ипотечных кредитов. В настоящее время страхование жизни и здоровья заемщика входит в стандарты федеральной ипотечной программы. Согласно этим же стандартам, работать по федеральной программе могут только аккредитованные страховые компании. 

В действующей редакции Закона «Об ипотечных ценных бумагах» содержится требование обязательного страхования жизни и здоровья заёмщика, а также риска утраты и повреждения находящегося в залоге жилья. При этом в обоих случаях страховкой должна покрываться как основная сумма долга, так и проценты.

Эти требования не являются общими для всех случаев — они относятся только к тем ипотечным кредитам, которые служат обеспечением для выпуска ипотечных ценных бумаг. Однако все участники рынка ориентируются на эти требования, поскольку именно выпуск ценных бумаг является главной частью полноценного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования: ценные бумаги, обеспеченные находящимся в залоге жильём, как раз и позволяют привлекать так называемые дешёвые и длинные деньги.

Отметим, что ни одной ипотечной ценной бумаги на российском рынке пока нет. Это главная причина, по которой ипотечные кредиты все еще остаются достаточно дорогими. Для создания благоприятных условий выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и потребовались поправки в закон. В числе прочего эти поправки отменяют обязательное страхование жизни и здоровья заёмщика. Кроме того, в предлагаемой редакции закона страховка должна будет в обязательном порядке покрывать только основную сумму долга, без процентов. Эти нововведения сделают кредиты дешевле, а значит, доступнее для большего числа жителей страны.

Вопрос об обязательном страховании жизни заемщика довольно непрост. С одной стороны, многие воспринимают его лишь как дополнительное финансовое обременение и только. С другой — следует учитывать, что ипотечный кредит берется не на один год и даже не на один десяток лет. Прогнозировать свою жизнь на 5, 10 или 30 лет не может никто.

«Да, человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус! И вообще не может сказать, что он будет делать в сегодняшний вечер», — говорил Воланд Берлиозу в знаменитом романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». Здравый смысл подсказывает, что при большом сроке кредита стоит «подстелить соломку».

Для самого заёмщика и его родственников страховка позволяет выплатить кредит при наступлении страхового случая, проще говоря, в случае смерти заёмщика или потери им трудоспособности. Жильё при этом останется в собственности заёмщика или его семьи. Без страховки в этих случаях кредит будет возвращаться за счёт продажи приобретенного по ипотеке жилья.

Отмена обязательного страхования жизни (Совет Федерации уже одобрил поправки в закон, остается ждать лишь подписи президента) поставит заемщика перед непростым выбором: с одной стороны, можно минимизировать свои финансовые затраты, а с другой — надо помнить о словах Воланда…